인천지방법원 2025타경34955. 경기도 부천시 소사구 괴안동 현대아파트 102동 411호 아파트입니다. 소유자는 홍명숙이며, 경매 원인은 주식회사상부캐피탈대부의 근저당권입니다. 말소기준권리는 2023년 7월 20일 설정된 근저당권으로, 이후 임의경매개시결정과 부천시 압류, 전세권은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 분석만 보면 단순합니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 평균 거래보다 최근 거래 흐름을 우선해야 합니다. 1988년 준공된 현대허니문 단지는 최근 거래가 하락세를 보여, 단순히 감정가 대비 할인율만 보는 접근은 주의가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34955 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 산15 현대아파트 102동 4층411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 현대아파트 102동 4층411호 |
| 소유자 | 홍명숙 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사상부캐피탈대부 / 144,288,586원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 1번 근저당권(주식회사상부캐피탈대부)입니다. 이후 설정된 임의경매개시결정, 부천시 압류, 전세권은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 하락 흐름 확인
현대허니문 동일 평형 거래 기준 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 147,285,714원, 최신 거래는 148,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 과거 고가 거래 영향으로 166,583,333원까지 올라가지만, 최근 흐름은 하락입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 43.74㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 41.52㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 43.74㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 43.74㎡ | 3 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 7건 | 147,285,714원 |
현재 최저가 135,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 92.2% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -23.9%로 하락했으며, 2022년 거래가 2.1억 수준이었던 점과 현재 시장 가격은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 근저당 · 주식회사상부캐피탈대부 | 195,000,000원 | 133,098,800원 |
| 전세권 · 주식회사상부캐피탈대부 | 3,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액과 전세권 금액 일부가 미배당으로 남지만, 해당 권리는 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 괴안동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 소재해 교통여건은 무난합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소규모주택정비사업 사업시행구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 지정 사항이 있습니다.
- 환금성. 현대허니문 149세대, 1988년 준공 단지로 거래 표본은 있으나 노후도와 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
- 권리 확인. 근저당·전세권·압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 현황조사 및 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 사업 영향. 소규모주택정비사업 사업시행구역 포함 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 시장을 봐야 한다”
이 물건은 권리 분석에서는 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 매수인 인수도 없습니다. 다만 가격 판단에서는 최근 시장 흐름이 핵심입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮지만, 최근 거래 하락과 노후 단지 특성을 고려해 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
