부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경34960 · 부천지원 · 다세대
철근콘크리트구조 37.05㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

100,800,000원 1억 80만 감정가 144,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

부천지원 10:00

입찰 보증금

1,008만원

최저가의 10% · 10,080,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.44억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 변수와 다수 압류가 얽힌 다세대. 최저가는 1.008억이나 보증금 미상 임차인 인수 가능성을 먼저 확인해야 합니다.

가격 최저가 1.008억 = 감정가 1.44억의 70%이나 최근 시세 자료 부족으로 가격 메리트 단정 불가
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 1,008만원 · 배당 부족 채권 다수 존재
리스크 황연식 전입 2020.02.28로 대항력 있음. 보증금 미상으로 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 승부처는 가격이 아니라 임차인 리스크입니다. 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 현황상 임차인 황연식은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인됩니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 인수 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

144,000,000원

최저 100,800,000원

실질취득 판단

확인 필요

대항력 임차인 보증금 미상

유찰

1회

감정가 70% 진행

인수 위험

임차인 변수

황연식 대항력 있음

인천지방법원 2025타경34960. 경기도 부천시 원미구 도당동 우리하이빌 5층 504호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 박경원이며, 2020년 매매로 소유권이 이전된 뒤 다수의 가압류와 압류가 누적된 물건입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 현황조사상 임차인 황연식의 전입일이 앞서 있어 일반적인 깨끗한 물건과는 다르게 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경34960
소재지	경기도 부천시 원미구 도당동 33-10 우리하이빌 5층504호
용도 / 이용상태	다세대 · 다세대주택
소유자	박경원
감정가 / 최저가	144,000,000원 / 100,800,000원
신청채권자 / 청구	황연식 / 145,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

임차인	전입	대항력	우선변제	승계
황연식	2020.02.28	有	확인 필요	일반 임차인

⛔ 대항력 임차인 주의 황연식은 전입일이 말소기준권리 이전으로 대항력이 인정됩니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가가 낮아져도 인수금액을 산정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가 초과 미배당으로 남는 구조라면 매수인 실질취득금액은 낙찰가 + 인수금액으로 증가할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

배당 항목	청구액	예상배당
집행비용	-	2,211,200원
서울보증보험 가압류	18,132,043원	18,132,043원
한국주택금융공사 가압류	101,649,246원	80,456,757원
농협은행 가압류	6,476,535원	0원
황연식 경매개시결정	145,000,000원	0원
주택도시보증공사 가압류	171,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

최저가는 감정가 대비 낮지만 임차인 인수 가능성 반영 전 판단입니다.

⚠️ 보증금 확인 전 입찰 금지 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 내용과 임차인 관계 확인이 선행되어야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 도당중학교 남측 인근으로 단독 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
규제. 제2종일반주거지역이며 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있습니다.
환금성. 다세대주택 특성상 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있어 가격과 권리 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 황연식의 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
인수금 계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금 발생 여부에 따라 실질취득금액이 달라질 수 있습니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 교차 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 먼저 봐야 할 것은 인수 가능성”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차인 황연식의 보증금이 확인되지 않은 만큼, 가격 메리트 판단은 보증금과 인수 여부를 확인한 뒤 내려야 합니다. 권리 소멸 구조는 명확하지만, 임차인 리스크가 해소되어야 안전한 입찰이 가능합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 대항력 임차인이 핵심 변수 — 부천 우리하이빌 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 확인 필수

③ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 먼저 봐야 할 것은 인수 가능성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 4,400만원
2	2026-08-25	대기	1억 80만원