수원지방법원 2025타경56856. 용인 수지구 죽전동 ‘죽전리베니움’ 202동 302호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 235,400,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 오현종이고, 이번 강제경매 신청채권자는 김태현, 청구액은 220,000,000원입니다.
핵심은 등기부의 오래된 근저당권들이 아닙니다. 과거 2019년 임의경매와 2020년 매각을 거치며 선행 근저당권·질권 등은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.05.30. 국민행복기금 가압류 14,269,825원이고, 그보다 먼저 성립한 정수호의 임차권과 김태현의 전입이 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1003-746 죽전리베니움 202동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경기도 용인시 수지구 대지로3번길 31-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 오현종 (2022.04.01. 증여, 2022.04.04. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 235,400,000원 / 235,400,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태현 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
말소기준은 2023.05.30. 갑구 10번 국민행복기금 가압류입니다. 정수호는 2022.07.29. 주민등록·점유를 시작했고 2023.02.13. 을구 23번 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 250,000,000원, 확정일자는 2022.05.20.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
김태현은 2023.01.19. 전입했고 2025.07.17. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단순히 확정된 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 매각물건명세서에는 신청채권자 김태현의 임차보증금 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 기재되어 있어, 정수호 외에 추가 승계위험이 열려 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수호 | 2022.07.29 / 2022.05.20 | 250,000,000원 | 2023.02.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 18,695,600원 인수 |
| 김태현 | 2023.01.19 / 확인 필요 | 확인 필요 | 2025.07.17 | 가능·미상 | 확인 필요 | 추가 인수 가능 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 사람 모두 실제 임차인으로 봅니다. 김태현은 신청채권자와 동일인으로 확인되며, 관계 및 임차보증금의 정확한 내용은 입찰 전 원문 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 94.2%보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
죽전리베니움(201동·202동)은 29세대, 2015.08.28. 사용승인된 소규모 주거단지입니다. 유사 면적 실거래 11건의 전체 평균은 231,272,727원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 3층 31.89㎡ 250,000,000원 1건이고, 최근 구간은 이전 거래보다 9.0% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 31.89㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2024.10 | 31.89㎡ | 4 | 249,000,000원 |
| 2022.12 | 31.65㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 31.89㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 31.89㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 31.89㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.01 | 30.15㎡ | 2 | 209,000,000원 |
| 2021.10 | 31.65㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 29.91㎡ | 2 | 226,000,000원 |
| 2021.10 | 30.15㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 31.65㎡ | 5 | 255,000,000원 |
최저가 235,400,000원만 보면 최근 12개월 평균 250,000,000원의 94.2%입니다. 하지만 정수호에게 현재 회차에서 승계되는 18,695,600원을 더하면 알려진 실질부담은 254,095,600원입니다. 이는 최신 거래 250,000,000원을 이미 웃돕니다. 따라서 이 사건을 “최근 시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 김태현의 미확정 보증금까지 실제 승계된다면 실질부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,095,600원 |
| 1. 임차인 정수호 보증금 | 250,000,000원 | 231,304,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 14,269,825원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 김태현 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 정수호 보증금 부족분 18,695,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국민행복기금 가압류와 신청채권자의 일반 채권 미배당액 자체는 매수인에게 승계되는 권리가 아닙니다. 다만 김태현의 임차보증금은 별도로 인수 가능성이 명시돼 있으므로 그 금액을 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 235,400,000원 | 18,695,600원 | 정수호 부족분 발생 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 188,320,000원 | 65,116,480원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 150,656,000원 | 102,253,184원 | 가격 하락 효과 제한 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전초등학교 남측 인근에 위치하며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 주거용 건부지이며 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,078,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래규모. 죽전리베니움은 29세대로, 최근 12개월 유사면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정수호 인수액 재계산. 매각 당일 기준 배당가능액과 집행비용 변동에 따라 정수호 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 김태현 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서 원문과 임대차계약 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차관계 구분. 김태현은 신청채권자이면서 점유자로 조사되어 있습니다. 220,000,000원 청구액을 곧바로 임차보증금으로 단정하지 말고 권원과 금액을 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 할인 판단 금지. 235,400,000원은 최근 거래 250,000,000원의 94.2%지만, 현재 알려진 인수를 더하면 254,095,600원입니다.
- 유찰 시나리오 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 정수호 인수액이 65,116,480원·102,253,184원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구·문건접수 내역을 매각기일 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘남는 임차보증금’이 중요한 사건
신건 최저가 235,400,000원만 보면 최근 실거래 250,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 정수호의 250,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 현재 회차에서 이미 18,695,600원의 미배당 인수가 발생합니다. 이 금액을 더한 알려진 실질부담은 254,095,600원으로 최근 거래가를 넘어섭니다.
더 큰 문제는 김태현입니다. 2023.01.19. 전입으로 말소기준보다 앞서 있으면서 보증금은 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 그 임차보증금 역시 배당 부족분을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건은 “신건 최저가가 최근 시세의 94.2%”라는 숫자로 접근할 물건이 아니라, 정수호의 확정 인수 + 김태현의 미확정 추가 인수 가능성을 먼저 닫아야 하는 사건입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
