말소기준권리는 중소기업은행 근저당이고, 임차인 정수환의 전입신고는 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 63,700,000원이 시장가격보다 싼지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
수원지방법원 2025타경56939. 경기도 화성시 영천동 동탄아이티밸리2차1동 7층 733호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 11층 건물 내 7층에 위치합니다. 등기상 소유자는 김대현이고, 2021.02.05 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 121,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.07.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 130,000,000원에서 2회 유찰된 63,700,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 49% 회차까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다 실제 시장가와 지식산업센터의 환금성을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56939 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 7층 733호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 내 7층 733호 |
| 소유자 | 김대현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 104,659,953원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.02.05 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,200,000원이고 채무자는 김대현입니다. 이후 2025.07.17 등기된 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.04 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.02.05 김대현에게 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준권리 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수환 | 동탄IT밸리Ⅱ 7층 733호 31.4500㎡ | 2,000,000원 | 350,000원 | 2022.12.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정수환의 전입신고일은 2022.12.05로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당 설정일 2021.02.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000,000원, 월세는 350,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부 및 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 그 부분을 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 별개
현재 회차의 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가 130,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 44,590,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 31,212,999원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
- 현재 회차. 2회 유찰 · 최저매각가 63,700,000원 · 감정가의 49%.
- 3회 유찰 시. 매각가 시나리오 44,590,000원 · 감정가의 34%.
- 4회 유찰 시. 매각가 시나리오 31,212,999원 · 감정가의 24%.
- 시세 확인 필요. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 121,200,000원 | 62,153,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당액이 59,046,600원 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 기흥동탄IC 남동측 인근으로 지식산업센터, 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·벤처기업육성촉진지구·성장관리권역·택지개발지구입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 정수환의 전입은 말소기준권리 이후지만, 확정일자·배당요구 및 우선변제 여부는 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 점유·명도. 현황조사와 매각물건명세서에 임차인 정수환이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 중이며 토지는 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 시세 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.05 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 정수환의 전입은 2022.12.05로 후순위입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 예상 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 2회 유찰로 최저매각가가 63,700,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 자료가 없어 이것이 실제 시장가보다 낮은지는 알 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 여부보다 시장가격과 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
