수원지방법원 2025타경56939. 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있고, 감정평가상 제7층 제733호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 김대현이며, 2021.02.05. 설정된 중소기업은행 근저당권의 채권최고액은 121,200,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.07.17. 등기된 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰된 회차입니다. 신청채권자의 청구액은 104,659,953원이고, 현재 최저가를 가정한 배당에서는 중소기업은행에 88,962,000원이 배당되어 채권최고액 기준 32,238,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자 측 배당 부족분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56939 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 862-2 동탄아이티밸리2차1동 7층733호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 706 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건물 내 제7층 제733호 |
| 소유자 | 김대현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 104,659,953원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 핵심은 2021.02.05. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,200,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 2025.07.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정수환 | 동탄IT밸리Ⅱ 7층 733호 31.4500㎡ | 2022-12-05 | 2,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
정수환의 전입일은 2022.12.05.로, 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 설정일 2021.02.05.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 91,000,000원이고 1회 유찰된 상태입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 91,000,000원이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰 폭만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 121,200,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 91,000,000원 가정 시 중소기업은행은 채권최고액 121,200,000원 중 88,962,000원을 배당받고 32,238,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 기흥동탄IC 남동측 인근이며, 주위에 지식산업센터·오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제7층 제733호를 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물로, 기본적인 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 평지의 세로장방형이며 광대로한면입니다. 토지면적은 5,499.0㎡이고 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않으므로, 최저가 91,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도 대조가 필요합니다.
- 임차 현황 확인. 정수환의 보증금은 2,000,000원, 월차임은 350,000원이며 전입은 2022-12-05입니다. 현장 점유상태와 계약 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력. 임차인 전입이 말소기준일 2021-02-05 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 중소기업은행 채권최고액 기준 32,238,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이므로 실제 이용 가능 범위와 관리규약 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.27.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.05. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 정수환의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 현재 최저가 91,000,000원은 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰된 금액이지만, 최근 실거래 시세와 추세 자료가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 실거래 검증 후 판단이 핵심입니다.
