인천지방법원 2024타경568224. 운서역 서측 인근 메가스타영종 1층 182호로, 공부상 용도는 판매시설(상점)이며 현재 음식점인 ‘곱분이 곱창’으로 이용 중입니다. 감정가 615,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 210,945,000원, 감정가의 34.3%입니다. 수치만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 시설의 최근 거래가격이 제시되지 않은 상업용 부동산이므로 감정가 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
점유관계는 비교적 단순합니다. 임차인 안영준은 44.1003㎡를 점유하고 보증금 20,000,000원, 월 차임 2,400,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2024.03.14로, 현재 등기상 존속하는 북서울농업협동조합 근저당 설정일인 2022.04.11보다 늦습니다. 따라서 매각으로 임차권이 소멸하며 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 구조입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인의 배당 순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신도시남로142번길 6, 제1동 제1층 제182호 (운서동, 메가스타영종) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설(상점) · 음식점(곱분이 곱창)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 182호 · 외벽 석재 붙임 등 · 컬러알미늄샷시 창호 |
| 소유자 | 이현우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 210,945,000원 (3회 유찰·감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북서울농업협동조합 / 430,661,900원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만 등기 순위 대조가 핵심
삼성카드 가압류 10,608,626원, 에스비아이저축은행 가압류 18,732,481원 및 이후 압류와 경매개시결정은 모두 근저당권보다 늦습니다. 정상적인 말소기준 판단에 따르면 매각으로 소멸합니다. 다만 국세와 지방세 압류가 네 건 존재하므로, 해당 세금이 당해세에 해당하면 배당 순서가 앞당겨지고 후순위 채권자의 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영준 | 44.1003㎡ | 2024.03.14 | 20,000,000원 | 2,400,000원 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 안영준의 전입일 2024.03.14는 2017.12.05 우리은행 근저당과 2022.04.11 북서울농업협동조합 근저당 어느 날짜보다도 늦습니다. 따라서 말소기준을 어느 쪽으로 확인하더라도 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건은 3회 유찰돼 최저가가 감정가 615,000,000원의 34.3%인 210,945,000원까지 내려왔습니다. 그러나 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 경매 회차를 보여줄 뿐, 현재 시장가 대비 할인율을 증명하지 않습니다.
특히 판매시설은 동일 건물 안에서도 전면 폭, 출입 동선, 가시성, 임대차 조건, 음식점 설비, 공실 기간에 따라 가격 편차가 큽니다. 현재 월 차임 2,400,000원이 조사됐지만 임대관계의 세부 조건과 안정성은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 실제 임대차계약서, 관리비, 부가가치세 처리, 영업 지속 여부와 주변 상가의 매매·임대 사례를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,753,230원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 498,000,000원 | 207,191,770원 |
| 2. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 429,600,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 북서울농업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 10,608,626원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 18,732,481원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 총 채권액은 1,040,941,107원, 채권자 배당액은 207,191,770원, 미배당액은 833,749,337원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 우리은행 근저당 말소 내역과 배당 순위의 불일치를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운서역 서측 인근으로 숙박시설, 업무시설, 판매시설, 음식점 등 상·업무용 건물이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 운서역이 있어 교통여건은 무난합니다.
- 도로. 북·동·서측으로 폭 약 20~30미터의 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·시가지조성사업지역이며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 3,703,000원/㎡이며, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 시설. 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있고 위반건축물이나 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 판매시설은 주거용보다 매수층이 좁고 임대수익·공실·상권 변화에 민감합니다. 3회 유찰 이력도 환금성 검토 필요성을 높입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 말소 확인. 2017.12.05 설정된 498,000,000원 근저당이 2022.04.11 실제 말소됐는지 등기부 원본과 말소사항을 확인하세요.
- 배당기초 재산정. 말소된 근저당이 배당표에 반영된 이유와 북서울농업협동조합의 실제 순위·채권액·배당요구 내역을 법원 기록에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 네 건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금 20,000,000원·월 차임 2,400,000원의 계약기간, 연체 여부, 부가가치세 포함 여부와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 명도·영업시설. 음식점 영업 중이므로 인도 일정, 시설물 귀속, 원상복구와 집기 철거 조건을 현장에서 확인하세요.
- 실거래·임대사례 조사. 감정가 대비 할인율 대신 메가스타영종과 운서역 인근 1층 판매시설의 실제 매매가·보증금·차임·공실률을 기준으로 상한가를 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·가스·수도 미납, 상가 관리규약 및 업종 제한을 관리사무소에 확인하세요.
- 현장 확인. 1층 182호의 가시성, 출입구, 전면 폭, 주차 동선, 배기·덕트 및 음식점 설비 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 기록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 다른 문제다”
이 물건의 임차인 권리는 복잡하지 않습니다. 실제 임차인은 안영준 1명이고, 전입일이 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 이 점만 보면 권리상 장점이 분명합니다.
그러나 종합 판단은 보수적이어야 합니다. 감정가 615,000,000원에서 210,945,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 시세가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없고, 판매시설·음식점이라는 용도상 환금성 위험도 있습니다. 더욱이 2022.04.11 말소된 것으로 표시된 우리은행 근저당이 예상배당에서는 최선순위로 계산돼 있어 배당기초를 그대로 신뢰하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 미검증, 배당 순위는 원본 확인 필요. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.
