인천지방법원 2024타경508529. 계양구 작전동의 세화빌라 A동 1층 102호, 전용 47.67㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 110,000,000원이지만 9회 유찰되면서 최저매각가가 4,439,000원까지 내려왔습니다.
표면상 감정가의 약 4%에 불과한 가격입니다. 그러나 경매물건의 실제 취득 부담은 낙찰대금만으로 결정되지 않습니다. 이 사건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 미배당 보증금 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
김하연의 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 최저가를 기준으로 예상배당액은 3,959,098원에 그치며, 나머지 116,040,902원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
= 실질취득액 120,479,902원
최근 실거래 62,000,000원과 비교하면 약 194% 수준입니다. 이는 김하연 보증금에 관한 배당 추정치에 기반한 금액으로, 다른 점유자의 권리나 별도 취득비용 등이 확정된 최종 총비용은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경508529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 663-6, 세화빌라 제에이동 제1층 제102호 도로명주소: 까치말로6번길 5-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 47.67㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 건물 사용승인 | 1996.06.14 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.07.02 소유권이전 · 거래가 120,000,000원 |
| 감정가 | 110,000,000원 |
| 최저매각가 | 4,439,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울보증보험주식회사 / 84,593,010원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 갑구 8번 · 2022.03.10 · 국(안산세무서장) 압류 |
| 주요 인수권리 | 을구 14번 김하연 임차권등기 · 보증금 120,000,000원 중 미배당액 인수 가능 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 102호 / 외부표시 101호 · 실제 점유부분 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 문제
말소기준으로 기재된 권리는 2022.03.10 국(안산세무서장)의 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류, 계양구 압류 및 서울보증보험의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 임차권등기가 말소기준일보다 늦게 접수되었다는 사실만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 김하연은 2020.04.24 주민등록, 2020.04.29 점유개시, 2020.04.01 확정일자가 기재되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
이 사건은 매각물건명세서가 김하연의 대항 가능한 임차권과 미배당 보증금 인수 가능성을 명시한 사건입니다.
따라서 을구 14번 임차권등기가 경매로 말소되는지 여부와 별개로, 보증금 반환 부담이 매수인에게 남을 수 있다는 점을 기준으로 분석해야 합니다.
과거 한국주택은행·국민은행·우리은행·한국스탠다드차타드제일은행·농업협동조합중앙회 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 이러한 과거 말소권리를 현존 인수채무에 합산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.2억과 다른 점유 기록
실명으로 확인되는 임차 관련 당사자는 김하연과 조일성 2명입니다. 별도로 성명이 특정되지 않은 기록도 존재합니다. 다만 이 기록들이 서로 다른 실제 점유자에 관한 것인지, 동일 임대차관계의 중복 기재인지는 확정할 수 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않되, 김하연 이외의 점유·인수위험도 해소된 것으로 보아서는 안 됩니다.
| 임차 관련 당사자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 김하연 을구 14번 임차권자 |
전입 2020.04.24 확정 2020.04.01 점유개시 2020.04.29 |
120,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
잔액 인수
배당요구 있음 · 2023.06.09 |
| 조일성 현황조사·매각물건명세서 |
전입 2020.04.24 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
인수위험 확인
실제 점유·독립 임대차 여부 및 보증금 확인 필요 |
| 성명 미기재 기록 주거 |
전입 2020.04.24 확정 2020.04.01 |
미상 |
동일인 여부 미확인
우선변제 기재
승계 여부 확인
배당요구 2024.09.06 · 별도 임차인인지 확인 필요 |
성명 미기재 기록의 보증금은 확정되지 않았으므로 0원으로 단정하거나 김하연의 보증금과 별도 합산하지 않습니다. 조일성과 김하연의 전입일이 같다는 사실만으로 두 사람이 동일인 또는 동일 임대차관계라고 단정할 수도 없습니다.
예상배당: 3,959,098원
예상 미배당·인수: 116,040,902원
배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조입니다. 최저가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
서울보증보험은 이 사건 강제경매 신청채권자이기도 합니다. 김하연의 보증금과 서울보증보험의 청구액을 각각 독립된 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다.
임차권의 귀속, 보증금반환채권 양도 범위, 실제 변제 내역 및 매수인에 대한 청구 주체를 원본 문서로 대조해야 합니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 또한 이 물건의 별도 임차보증금으로 취급하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 7.2%지만 실질취득은 약 194%
세화빌라 A·B동의 확인된 실거래는 4건이며, 전체 평균은 96,000,000원입니다. 그러나 과거 거래에는 110,000,000원과 125,000,000원의 고가 거래가 포함되어 있습니다.
최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025년 7월의 62,000,000원입니다. 최근 거래의 과거 거래 대비 추세는 -42.2%로 하락을 나타냅니다. 실거래 표본이 적고 거래 시점 및 전용면적·층 차이가 있다는 한계는 있지만, 전체 평균 96,000,000원을 현재 시세의 대표값으로 사용하기에는 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 49.31㎡ | 4층 | 62,000,000원 |
| 2022.08 | 48.81㎡ | 3층 | 87,000,000원 |
| 2021.10 | 47.67㎡ | 3층 | 110,000,000원 |
| 2021.07 | 49.31㎡ | 3층 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 96,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 62,000,000원 |
최저매각가: 4,439,000원
최저가 / 최근 시세: 7.2%
김하연 예상 인수액: 116,040,902원
실질취득액: 120,479,902원
실질취득액 / 최근 시세: 약 194%
최저가가 최근 시세의 7.2%라는 사실은 이 물건이 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 인수보증금을 반영하면 최근 실거래가보다 58,479,902원 높은 취득 부담이 예상됩니다.
감정가 110,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다. 더구나 가장 최근 실거래가 62,000,000원은 감정가와 과거 거래 수준을 상당히 밑돌고 있으며, 하락 추세가 확인됩니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회이며, 본건은 이미 9회 유찰되었습니다. 낙찰률은 0.0으로 기재되어 있으나 표본 규모가 확인되지 않아 향후 낙찰 가능성을 단정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
소규모·저빈도 거래에 더해 큰 임차보증금 인수 가능성이 있어 매수 후 재매각과 환금성에 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,439,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 479,902원 |
| 1. 임차인 김하연 보증금 | 120,000,000원 | 3,959,098원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 84,593,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되었으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험의 채권액은 배당 청구 기준으로 표시한 것으로 임차보증금에 별도로 합산하지 않습니다.
매각대금 4,439,000원 중 추정 집행비용 479,902원을 제외한 3,959,098원이 김하연의 보증금에 배당됩니다. 이 추정에 따르면 다른 채권자 배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.
중요한 점은 배당재원이 부족해 사라지지 않은 대항력 있는 임차보증금 잔액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있다는 것입니다. 매각대금 배분표의 미배당액은 단순히 종전 소유자의 손실에 그치는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 유지되는 총부담
이 사건의 구조를 보여주는 핵심 비교입니다. 대항력 있는 김하연의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 매각가격이 내려가면 배당액도 줄고 미배당 보증금이 늘어나는 방향으로 작용합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 4,439,000원 | 116,040,902원 | 120,479,902원 |
| 10회 유찰 시 | 3,107,300원 | 117,348,631원 | 120,455,931원 |
| 11회 유찰 시 | 2,175,110원 | 118,264,042원 | 120,439,152원 |
실질취득액은 각 회차의 매각가와 해당 회차 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정 변화로 소액의 차이가 발생하며, 별도 취득비용·미확인 인수위험은 포함하지 않았습니다.
10회 유찰 시: 120,455,931원
11회 유찰 시: 120,439,152원
낙찰가가 4,439,000원에서 2,175,110원으로 낮아져도 예상 실질취득액은 약 1.2억원 수준에 머뭅니다.
낙찰가 하락분이 인수보증금 증가로 대부분 상쇄되므로, 추가 유찰을 기다리는 것만으로 시세 대비 가격 문제가 해결되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 작동초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다가구주택·다세대주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1996.06.14 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등이며, 위생·급배수설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있으며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 기재되어 있으므로 실제 적용 범위와 계약·경매 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 환금성. 세화빌라 A·B동 19세대 규모로, 실거래 표본이 적습니다. 최근 거래금액 62,000,000원과 과거 고가 거래 사이의 차이가 크고, 최근 거래 추세는 하락입니다.
- 공부·현황 불일치. 집합건축물대장 건축물현황도상 위치와 외부표시에 따른 실제 점유부분이 다릅니다. 공부상 102호, 외부표시 101호로 조사되어 경매 진행 시 재확인이 요구됩니다.
매각 대상인 공부상 제102호와 실제 점유공간이 일치하는지, 집합건축물대장 현황도 및 등기부의 전유부분 표시와 현장 구조가 부합하는지 확인해야 합니다.
실제 매수 대상 공간의 특정, 점유관계, 향후 명도와 재매각에 영향을 줄 수 있는 문제입니다. 현재 기재만으로 불일치의 원인이나 정정 가능성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 최저가 4,439,000원이 아닌 김하연 예상 인수액을 포함한 120,479,902원을 최근 실거래 62,000,000원과 비교해야 합니다.
- 김하연 보증금 인수 확인. 임차권등기 원본, 매각물건명세서, 배당요구 및 채권양도 관계를 대조하여 인수되는 보증금 잔액과 실제 청구 주체를 확인해야 합니다.
- 조일성 점유관계 확인. 전입일은 2020.04.24로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 독립 임대차 여부, 실제 점유 및 인수 가능성을 확인해야 합니다.
- 성명 미기재 기록 확인. 배당요구일 2024.09.06으로 기재된 기록이 김하연 또는 조일성과 중복되는지, 별도의 권리관계인지 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계상 방지. 서울보증보험의 대위·채권양도 및 강제경매 신청채권과 주택도시보증공사의 가압류를 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 호수 불일치 현장 확인. 공부상 102호와 외부표시 101호의 관계를 집합건축물대장 현황도 및 실제 점유공간과 대조해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 전체 거래 평균 96,000,000원보다 최근 거래 62,000,000원과 하락 추세 -42.2%를 우선 고려해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 확인. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 총취득 부담이 유의미하게 감소하는 구조가 아닙니다.
- 세금·관리비 및 추가 비용 확인. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비 중 승계 대상, 명도비용, 취득 관련 비용 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 매각조건과 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부의 최신 원본 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
하지만 이러한 사실은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 없다는 뜻이 아닙니다. 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.
대항력 있는 임차보증금 인수로 실질취득액이 약 1.2억원에 고정되는 구조이고, 최근 실거래는 6,200만원으로 하락했습니다.
추가 임차 관련 기록과 공부·현황 호수 불일치도 남아 있습니다. 현재 추정 인수액은 확인해야 할 전체 위험의 상한이 아니며, 단순 유찰만으로 이 문제가 해소되지 않습니다.
맺으며 — “443만원에 낙찰받아도 443만원짜리 집이 아니다”
이 사건의 핵심은 매우 낮아진 최저가가 아니라 매수인에게 남을 수 있는 임차보증금입니다.
김하연의 보증금 120,000,000원 가운데 현재 최저가 기준 약 116,040,902원이 인수될 수 있습니다. 이에 따른 실질취득액은 120,479,902원으로, 최근 실거래 62,000,000원의 약 194%입니다.
최근 거래 추세도 42.2% 하락했으며, 9회 유찰된 소규모 다세대라는 환금성 문제도 있습니다. 다른 임차 관련 기록의 독립 여부와 공부상 102호·현황상 101호의 불일치 역시 확인되지 않은 위험으로 남아 있습니다.
추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 약 1.2억원 수준을 유지합니다. 따라서 낙찰가 할인율을 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
이 물건은 인수보증금, 점유관계, 실제 매각 대상 공간, 최근 하락 시세를 함께 검토해야 하는 고위험 경매입니다. 결론은 최저가 443만원이 아니라, 인수액을 포함한 약 1.2억원의 취득 부담과 추가 미확인 위험에 있습니다.
