88,200,000원
인천지방법원 2024타경540554. 부평동 대경아파트 제2층 제202호, 전용 54.70㎡의 공동주택입니다. 감정가는 180,000,000원이지만 6회 유찰돼 최저매각가는 88,200,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 189,028,209원입니다.
표면만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 고할인 물건입니다. 하지만 이 물건의 판단 기준은 오래된 감정가가 아니라 최근 거래가격과 임차권 확약의 실제 이행 가능성입니다. 비교 대상으로 분류된 최신 거래는 2026년 3월 98,000,000원이고, 현재 최저가는 그 금액의 90.0%입니다. 여기에 최근 거래가격이 이전 거래보다 31.0% 하락한 흐름까지 겹쳐 있어, 6회 유찰이라는 숫자만으로 충분한 안전마진이 생겼다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경540554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로104번길 30, 제2층 제202호 (부평동, 대경아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(공부상 아파트) · 전용 54.70㎡ · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 외벽 드라이비트 · 내벽 벽지도배 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 오서현 (2021.03.19. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 88,200,000원 (6회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,028,209원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약 조건을 확인해야 한다
권리분석상 이은정의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.03.05.로, 말소기준일 2002.04.11.보다 늦습니다. 이에 따라 이 임차인은 대항력 없음으로 분류됐습니다. 따라서 보증금 180,000,000원이 최저가 88,200,000원보다 크더라도, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형에는 해당하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은정 2층 202호 54.70㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 180,000,000원 | 대항력 없음 전입 2021.03.05. | 순위 확인 확정일자 2021.01.18. 배당요구 2023.05.03. | 승계 아님 보증기관 중복신고 아님 | 실질 0원* 말소동의 확약서 제출 |
이은정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임대차계약일자는 2021.01.18., 확정일자도 2021.01.18., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.03.05.이며 2023.05.03. 주택임차권등기가 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 할인보다 하락 추세가 중요하다
대경가동은 12세대, 사용승인일은 2002.02.07.입니다. 전용 54.70㎡ 물건과 면적 비교 대상으로 분류된 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2026년 3월 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.50㎡ | 4층 | 98,000,000원 |
| 2025.03 | 58.50㎡ | 3층 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 120,000,000원 |
전체 평균은 120,000,000원이지만 과거 142,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 98,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 88,200,000원은 최근 시세의 90.0%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만, 2025년 3월 142,000,000원에서 2026년 3월 98,000,000원으로 내려오며 최근 가격 추세가 -31.0%를 기록했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,987,600원 | - |
| 1. 국민은행 근저당 | 52,000,000원 | 52,000,000원 | 0원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 25,200,000원 | 25,200,000원 | 0원 |
| 3. 삼성생명보험 근저당 | 88,000,000원 | 9,012,400원 | 78,987,600원 |
| 4. 황산새마을금고 근저당 | 18,000,000원 | 0원 | 18,000,000원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 189,028,209원 | 0원 | 189,028,209원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 372,228,209원 중 채권자 예상배당액은 86,212,400원, 미배당액은 286,015,809원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권은 원칙적으로 매수인이 인수하는 금액과 같지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 환금 위험은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수* |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 88,200,000원 | 49% | 86,212,400원 | 286,015,809원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 | 70,560,000원 | 39.2% | 68,889,920원 | 303,338,289원 | 0원* |
| 8회 유찰 시 | 56,448,000원 | 31.36% | 55,031,936원 | 317,196,273원 | 0원* |
확약이 동일하게 이행된다는 전제에서는 유찰이 추가돼도 매수인 인수액은 0원이고 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 반복 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장 수요와 환금성에 대한 경고이므로, 가격이 내려간다는 이유만으로 등급을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 공동주택으로 이용 중이며 공부상 용도는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부평시장역이 소재합니다.
- 도로. 토지는 인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형이며 북측과 남측 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 251.20㎡, 공시지가는 2,899,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계와 내부 점유 상태는 현장에서 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 공동주택이고 최근 거래 표본이 2건뿐이며 가격 추세도 -31.0%여서 매도 기간과 가격 변동 위험이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이은정의 임차권 전부에 적용되는지, 대항력 포기와 임차권등기 말소 조건·시점을 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2002년 국민은행 근저당을 말소기준으로 분석했으나 2013년 말소 이력이 있으므로 현재 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최신 거래 98,000,000원은 이전 거래 142,000,000원보다 낮고 최근 추세는 -31.0%입니다. 전체 평균 120,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주지 마세요.
- 가격 상한 보수화. 현재 최저가는 최근 시세의 90.0%입니다. 경매 절차·확약 확인·명도·수리·매도 기간을 고려한 추가 여유가 있는지 계산하세요.
- 점유 상태 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 임차권자가 실제로 퇴거했는지, 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 또는 명도협의가 필요한지 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리 주체에 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 확인하세요.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 단지이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.5회입니다. 단기 재매각을 전제로 한 입찰가는 피하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49%보다 최근 시세의 90%”
이 물건의 권리분석 핵심은 보증금 180,000,000원 자체가 아니라 대항력 판정과 확약서입니다. 이은정은 실제 임차인 1명이지만 전입일이 권리분석상 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
가격은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%지만 최신 거래와 최근 12개월 평균 98,000,000원의 90.0%입니다. 최근 가격 추세는 -31.0%, 단지는 12세대, 현재까지 6회 유찰됐습니다. 따라서 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격과 환금성은 보수적 접근이 맞습니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 거래가격, 하락 추세, 말소기준 정합성, 확약 이행 조건을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득액은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 대항력 포기·임차권등기 말소가 약정대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
