인천지방법원 2024타경555501. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴2주1동 9층 904호 근린시설입니다. 소유자 방성희는 2023.05.19. 거래가액 389,472,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 598,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류, 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정, 인천광역시 중구 압류, 케이에프지이삼일이유동화전문의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리 흐름만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건은 권리분석보다 현황의 특수성이 더 중요합니다. 현황조사상 주식회사 시엠프레영종과 박홍만이 901~906호 및 10층을 웨딩홀로 사용하고 있고, 매각물건명세서에는 901호부터 905호까지 경계벽 없이 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 904호 하나만 낙찰받더라도 점유 관계와 구획 상태를 별도로 확인해야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경555501 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 20, 9층 904호 (중산동, 스카이에비뉴2주1동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 방성희 · 2023.05.19. 소유권이전 · 거래가액 389,472,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 66,051,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 98,134,487원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.19. 전북은행 근저당권 · 채권최고액 598,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2023.05.19. 전북은행 근저당입니다. 확인된 점유자는 2023.08.03. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 190,000,000원 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력보다 명도가 문제
| 점유자 | 사용·점유범위 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 시엠프레영종, 박홍만 | 웨딩홀 · 스카이에비뉴2 901~906호, 10층 | 2023.08.03 | 190,000,000원 | 19,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명(1개 점유관계)으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 다만 대항력이 없다는 점에서 임차보증금 190,000,000원을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 6회 유찰이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 393,000,000원, 현재 최저매각가는 66,051,000원입니다. 6회 유찰을 거치며 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 7회 유찰 시 46,235,700원, 8회 유찰 시 32,364,989원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,588,918원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 598,000,000원 | 64,462,082원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 29,140,530원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 우리금융캐피탈 | 98,134,487원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 케이에프지이삼일이유동화전문 | 98,134,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 823,409,504원 중 예상 배당액은 64,462,082원이고, 미배당액은 758,947,422원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지이용 메모
- 용도. 대상은 근린시설이며, 토지 이용상황도 상업용으로 확인됩니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역에 속하고 경제자유구역·성장관리권역에 포함됩니다.
- 도로. 토지는 중로한면 조건이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,657.3㎡, 평지·가로장방형입니다.
- 공시지가. ㎡당 3,259,000원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 포함된 것으로 표시돼 있어 실제 거래·취득 시 적용 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호 경계 확인. 901~905호와 경계벽 없이 일체 이용 중이므로 집합건축물대장·도면과 현황을 대조하고 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주식회사 시엠프레영종·박홍만이 901~906호 및 10층을 웨딩홀로 사용하는 만큼 낙찰 후 904호만의 인도 가능성과 영업 중단·철거 범위를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 190,000,000원, 차임 19,000,000원으로 조사됐으나 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당은 906호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권 잔액을 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 임대료와 공실률, 매매 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.19. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 2023.08.03. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 권리도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 904호를 포함한 901~905호가 경계벽 없이 일체로 이용되고, 임차인은 901~906호와 10층을 웨딩홀로 사용 중입니다. 여기에 6회 유찰이라는 이력과 근린시설이라는 특성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 점유·구획·환금성 검증이 우선인 사례입니다. 현재 최저가 66,051,000원은 감정가 대비 크게 낮지만, 실거래 자료가 없는 상태에서는 그 자체를 시세 대비 저가로 해석하지 않는 것이 안전합니다.