인천지방법원 2024타경555501. 인천 중구 중산동 스카이에비뉴2주1동 9층 904호 근린시설입니다. 소유자 방성희는 2023년 4월 20일 매매를 원인으로 389,472,000원에 취득했고, 2023년 5월 19일 소유권이전과 동시에 전북은행 앞으로 채권최고액 598,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계는 주식회사 시엠프레영종과 박홍만의 웨딩홀 사용 1건입니다. 보증금은 190,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입일 2023년 8월 3일이 말소기준일 2023년 5월 19일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 실질취득액으로 고정되는 대항력 인수형이 아니며, 배당 부족분이 생기더라도 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경555501 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 하늘중앙로225번길 20, 스카이에비뉴2주1동 제9층 제904호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 웨딩홀 사용 |
| 소유자 | 방성희 (2023.04.20. 매매, 거래가액 389,472,000원 · 2023.05.19. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 134,799,000원 (4회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈 주식회사 / 98,134,487원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 현황 | 중심상업지역 · 경제자유구역 · 지구단위계획구역 · 토지거래계약에 관한 허가구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023년 5월 19일 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 598,000,000원이며 스카이에비뉴2주1동 9층 906호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 메리츠캐피탈 가압류, 우리금융캐피탈 강제경매개시결정, 인천광역시 중구 압류 및 케이에프지이삼일이유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 사용부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 시엠프레영종, 박홍만 | 스카이에비뉴2 901호~906호, 10층 | 웨딩홀 | 2023.08.03 | 190,000,000원 | 19,000,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
실제 임차관계는 1건이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦기 때문에 보증금 190,000,000원이 현재 최저가 134,799,000원을 넘더라도 매수인의 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없어 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 393,000,000원이고 현재 최저매각가는 134,799,000원입니다. 4회 유찰로 감정가의 34.3%까지 낮아졌으며 감정가와의 차이는 258,201,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 근린시설이 웨딩홀의 일부 공간으로 통합 사용되고 있다는 점을 고려하면, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 일반적인 독립 점포와 같은 가격을 적용하기 어렵습니다. 4회 유찰은 가격 할인 신호인 동시에 시장에서 권리 외의 사용·환금성 문제를 보수적으로 평가해 왔다는 신호로 함께 읽어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,799,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,687,186원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사전북은행 | 598,000,000원 | 132,111,814원 |
| 2. 전북은행 경매개시결정 | 98,134,487원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 29,140,530원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 우리금융캐피탈 | 98,134,487원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 케이에프지이삼일이유동화전문 | 98,134,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 전북은행 근저당권에 배당되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 921,543,991원 중 채권자 배당액은 132,111,814원, 미배당액은 789,432,177원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으나 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 134,799,000원 | 132,111,814원 | 789,432,177원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 107,839,200원 | 105,529,451원 | 816,014,540원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 86,271,360원 | 84,318,476원 | 837,225,515원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 용도. 집합건물 근린시설이며 현재 웨딩홀 운영 공간의 일부로 사용되고 있습니다.
- 토지 이용. 중심상업지역·경제자유구역·성장관리권역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로 조건. 폭 20m~25m의 중로1류에 접한 평지의 상업용 토지입니다.
- 토지 규모. 해당 건물이 소재한 토지는 1,657.3㎡이며 공시지가는 ㎡당 3,259,000원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함돼 있으므로 입찰 전 적용 관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 4회 유찰된 근린시설이고 독립 호실이 아닌 통합 웨딩홀 형태로 사용 중이어서 매수층과 재매각 조건을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 901호부터 905호까지 경계벽 없이 이용 중인 상태에서 904호의 공부상·현황상 위치를 정확히 특정하세요.
- 독립 사용 가능성. 출입구, 공용복도, 전기, 소방, 냉난방 및 내부 설비가 다른 호실과 분리 가능한지 확인하세요.
- 점유 범위. 임차 사용 범위가 901호부터 906호 및 10층에 걸쳐 있으므로 904호 인도와 영업공간 분리 절차를 점검하세요.
- 임대차 원본. 보증금 190,000,000원과 월세 19,000,000원이 여러 호실 전체에 대한 조건인지 원계약서로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당권에 906호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 말소 관련 원본을 대조하세요.
- 시세 조사. 인근 근린시설 거래가뿐 아니라 웨딩홀 영업시설의 인수 여부와 904호 단독 임대 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 체납·관리비. 관리단에 공용부분 관리비 체납과 전유부분별 비용 분담 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 공간은 자동으로 분리되지 않는다
등기와 임차관계만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 후순위 권리는 소멸하고, 보증금 190,000,000원의 웨딩홀 임차관계도 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 승계하지 않습니다. 권리분석 자체는 소멸형입니다.
하지만 이 물건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 904호가 주변 호실과 경계벽 없이 통합돼 있고, 웨딩홀 사용 범위가 901호부터 906호 및 10층까지 이어져 있습니다. 감정가 393,000,000원에서 4회 유찰돼 134,799,000원까지 낮아졌어도, 독립 사용과 인도 가능성을 확인하지 않은 할인율은 가격 메리트가 아니라 위험의 반영일 수 있습니다. 결론은 “인수 0원은 명확하지만, 독립 호실로서의 실사용·명도 가능성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.