인천지방법원 2024타경557316. 시민공원역 북서측 인근의 힐탑플러스 6층 605호, 공부상 오피스텔입니다. 전용면적은 59.23㎡이고 건물은 지하 2층·지상 14층 규모, 사용승인일은 2016년 6월 30일입니다. 소유자 김지연은 2021년 7월 29일 이 호실을 거래가 220,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가보다 선순위 임차관계와 별도등기입니다. 김지웅은 말소기준인 2023년 4월 13일 국세 압류보다 앞선 2021년 7월 8일 주민등록을 마쳤고, 2021년 7월 30일 확정일자를 받았습니다. 임차보증금은 220,000,000원으로 최저가보다 크므로 확약이 없다면 입찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용은 약 220,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 김지웅 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 미배당 보증금은 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 이 효력은 김지웅 임차권에만 적용됩니다. 별도의 점유자 김종신과 토지 구분지상권까지 함께 해소되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 끝나지 않는 구조

말소기준은 2023.04.13. 국세 압류입니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 김지웅의 임차권등기, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 김지웅은 임차권등기일보다 앞선 주민등록·점유·확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 등기가 말소된다는 사실만으로 미배당 보증금 인수까지 사라지는 것은 아니며, 이 사건에서는 별도로 제출된 말소동의 확약서가 그 위험을 실질 0원*으로 전환합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김종신은 말소기준보다 앞선 2022년 1월 3일 전입한 점유자이지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 데이터상 대항력 있다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 김지웅에 관한 확약은 김종신에게 자동으로 확대되지 않으므로, 현황조사 원문·매각물건명세서·주민등록 전입세대 열람과 실제 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 표면가는 낮지만, 권리비용 확정이 먼저

힐탑플러스의 실거래 12건 전체 평균은 160,333,333원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 160,000,000원, 최신 거래는 2026년 6월 130,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -0.3%로 하락 추세입니다.

최저가 78,400,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 확약이 유효하고 김종신의 별도 보증금 인수도 없다는 사실까지 확인된다면 가격 차이는 큽니다. 그러나 김지웅의 확약이 적용되지 않는 원칙적 구조에서는 현재 회차 실질취득비용이 221,811,200원으로 최근 시세를 웃돕니다. 따라서 이 사건은 확약과 미상임차 확인 결과에 따라 가격 평가가 완전히 뒤집히는 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

원자료상 김지웅 보증금 미배당액은 143,411,200원이며, 확약이 없다면 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 리포트에서는 제출된 말소동의 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

확약을 제외한 원칙적 계산에서는 매각가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 221,091,488원~221,811,200원으로 거의 고정됩니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 전체 부담은 보증금 220,000,000원 부근에서 줄지 않습니다. 이 때문에 확약서 원본과 적용 조건의 확인이 가격 분석보다 먼저입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시민공원역 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위상황은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 이용. 공부상 오피스텔이며 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측·북측 약 15m 도로와 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·철도보호지구·과밀억제권역·중점경관관리구역이며 일부 토지는 도시철도에 저촉됩니다.
• 물적 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 실거래 12건은 130,000,000원~185,000,000원에 분포하고, 최신 거래는 130,000,000원입니다.
• 규모. 45세대 오피스텔로 최근 12개월 거래 표본은 4건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 조건, 제출 상태와 실제 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
• 김종신 점유. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 등기. 1토지 을구 14번 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·대가와 오피스텔 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최신 거래 130,000,000원과 -0.3% 하락 추세를 우선하세요.
• 배당 변동. 당해세·최우선변제 미반영으로 실제 김지웅 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 인도 대상이 누구인지 현장조사와 전입세대 열람으로 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·토지 별도등기·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 두 가지

표면만 보면 감정가 160,000,000원에서 78,400,000원으로 내려온 가격은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다. 그러나 김지웅의 대항력 보증금 220,000,000원 때문에 확약이 없다면 실질취득비용은 221,811,200원으로 시세를 넘어섭니다. 제출된 말소동의 확약서가 유효하다면 이 임차권 인수는 실질 0원*이 되어 가격 구조가 크게 개선됩니다.

그럼에도 결론은 아직 닫히지 않습니다. 김종신은 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 토지의 구분지상권은 매각물건명세서상 명시된 인수권리입니다. 따라서 이 물건은 김지웅 확약 확인 → 김종신 임대차 확인 → 구분지상권 원문 확인 순서로 검증해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 권리는 미확정. 세 가지 확인이 끝나기 전에는 최저가를 실질취득가격으로 보아서는 안 됩니다.