인천지방법원 2024타경559336. 대준블루온 15층 1501호로, 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 22.4㎡이며 15층 건물의 15층입니다. 감정가 102,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가가 4,116,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 4.04%라 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 가격을 판단하면 안 되는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차권자 양무진은 2019.11.30 점유를 시작하고 2020.02.27 주민등록을 마쳤으며, 제2계약의 확정일자는 2020.11.06입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2021.11.16 압류입니다. 매각물건명세서에는 양무진의 임차권등기 보증금 90,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 그만큼 인수 잔액이 커지는 구조여서, 권리분석상 실질취득액은 약 90,000,000원 수준으로 고정해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경559336 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 대정로 83, 15층1501호 (부평동,대준블루온) |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 도시형생활주택 · 전용 22.4㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 김혜진 (2021.07.01 매매, 거래가 90,000,000원 · 2021.07.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 4,116,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양무진 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심
등기상 말소기준권리는 2021.11.16 의정부세무서장 압류입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 양주시 압류, 예스자산대부 가압류, 경매개시결정, 주택도시보증공사 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 양무진은 말소기준보다 앞선 2020.02.27 주민등록과 2019.11.30 점유 사실이 확인돼 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 2023.09.18 임차권등기까지 마쳤습니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양무진 | 2019.11.30 / 2020.02.27 | 2020.11.06 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 가능·배당액 확인 미배당 잔액 인수 |
양무진은 2023.09.18 배당요구가 확인됩니다. 또한 이 임차인은 강제경매 신청채권자와 동일 인물로 표시되어 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 그 의심만으로 임차권을 배제할 수는 없고, 매각물건명세서가 명시적으로 매수인 인수를 적고 있으므로 입찰 판단에서는 90,000,000원 보증금의 미배당 잔액 인수를 전제로 보수적으로 계산해야 합니다.
② 시세 비교 — 411만원이 아니라 ‘실질취득 약 9천만원’을 비교해야 한다
대준블루온 전용 22㎡ 안팎 최근 실거래 12건은 아래와 같습니다. 전체 평균은 87,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05의 64,000,000원 1건이며 최신 거래 역시 64,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -28.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 22.53㎡ | 12 | 64,000,000원 |
| 2025.01 | 22.53㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 21.13㎡ | 12 | 78,000,000원 |
| 2024.10 | 22.42㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.07 | 22.4㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.04 | 22.42㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2024.04 | 22.4㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.01 | 22.42㎡ | 13 | 99,000,000원 |
| 2023.06 | 21.13㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.05 | 22.53㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2023.04 | 22.53㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 22.42㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 87,000,000원 |
현재 최저가는 최신 거래 64,000,000원의 6.4%에 불과하지만, 이 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 약 90,000,000원을 기준으로 하면 최신 거래 및 최근 12개월 평균 64,000,000원의 약 140.6%입니다. 또한 전체 12건 평균 87,000,000원보다도 실질취득액이 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 11.5% 추정) | - | 474,088원 |
| 2. 가압류 · 예스자산대부 주식회사 | 5,789,394원 | 3,641,912원 |
| 3. 경매개시결정 · 양무진 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,633,767원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 100,423,161원 중 예상 배당액은 3,641,912원, 미배당은 96,781,249원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 표기와 별개로, 매각물건명세서에 명시된 양무진의 대항력 임차보증금 90,000,000원 미배당 잔액 인수 문구가 우선적인 권리분석 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 ‘굴다리오거리’ 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 부평역이 소재합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2012.09.07입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 5,650,000원/㎡, 토지면적은 1,258.3㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1501호이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 144세대 규모에 최근 거래는 존재하지만, 현재 물건 9회 유찰·단지 평균 유찰 8.0회와 최근 가격 추세 -28.2%를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 4,116,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 임차보증금 인수를 포함한 약 90,000,000원을 비교 기준으로 두어야 합니다.
- 임차권 원본 재확인. 양무진의 2019.11.30 점유, 2020.02.27 전입, 2020.11.06 확정일자와 90,000,000원 보증금, 2023.09.18 임차권등기·배당요구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 양무진이 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로 표시돼 있어 관계인 또는 가장임차인 가능성 경고가 있습니다. 다만 확인 전까지 임차보증금 인수 위험을 임의로 제거하면 안 됩니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당과 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 시세 반영. 전체 평균 87,000,000원보다 최신 거래 64,000,000원과 최근 12개월 평균 64,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -28.2%를 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4% 경매”가 아니라 “9천만원 인수형”
감정가 102,000,000원이 9회 유찰돼 4,116,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 극적인 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 말소기준인 2021.11.16 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 양무진의 임차권이 있고, 매각물건명세서가 보증금 90,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 실질취득액은 약 90,000,000원으로 봐야 하고, 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 64,000,000원의 약 140.6%입니다. 더구나 최근 가격 흐름은 이전 구간보다 28.2% 하락했습니다. 현재 물건 9회 유찰, 단지 평균 8.0회 유찰이라는 경매 이력까지 겹칩니다. 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “대항력 임차보증금 인수를 감안하면 최근 시세보다 높은 실질취득 구조”로 읽어야 합니다.
