인천지방법원 2024타경568941. 부평구 부평동 엡스201의 1층 1145호입니다. 공부상 용도는 판매 및 영업시설이며, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 소유자는 이동희이고, 등기상 파산자 이동희의 파산관재인 정수희가 경매개시결정의 채권자로 기재돼 있습니다. 감정가 1,300만원에서 다섯 차례 유찰되며 최저가가 218만 5천원까지 낮아졌습니다.

가격의 하락 폭은 크지만, 이 물건을 판단할 때 더 중요한 문장은 감정평가서에 있습니다. “현황 본건이 소재한 엡스201 건물 전체가 폐문·공실상태임.” 개별 점포의 임대료나 매출 이전에 건물 자체의 정상적인 이용 가능성을 확인해야 하는 상황입니다. 특히 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 2000년에 설정됐던 제일은행 근저당권은 2005.04.22. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준권리는 2022.12.21. 접수된 대구신용보증재단의 가압류(청구금액 12,825,000원)입니다. 이후 2024.11.01. 접수된 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 17%, 그러나 시세는 별개

현재 최저매각가는 2,185,000원으로 감정가 13,000,000원의 16.81% 수준입니다. 다섯 차례 유찰되면서 명목상 입찰가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 건물 전체가 폐문·공실상태인 판매 및 영업시설입니다. 실제 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지, 정상적인 영업이나 임대가 가능한지는 별도의 문제입니다.

추가 유찰 금액은 회차별 가정이며 확정된 향후 매각조건은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,185,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 439,330원을 제외한 1,745,670원이 대구신용보증재단에 배당됩니다. 청구금액 12,825,000원에 대한 미배당은 11,079,330원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용은 매각가의 약 20.1%로 추정한 금액입니다. 경매개시결정 관련 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에서 제외했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당은 법원의 배당절차와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권자 측 잔여채권으로, 매수인의 인수액과 구분해야 합니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 반복될수록 예상 매각대금과 채권자 배당액은 감소하고, 미배당 채권은 증가합니다. 다만 해당 미배당을 낙찰자가 추가로 떠안는 것으로 계산하지는 않습니다. 매수인 관점에서는 저렴해지는 입찰가격보다 해당 근린시설을 실제로 이용하거나 다시 매각할 수 있는지가 더 중요한 판단 기준입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평시장역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건축물. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 1145호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 지하주차장 등이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 건물 현황. 엡스201 건물 전체가 폐문·공실상태로 확인됐습니다. 내부 마감 상태는 미상이며 임대관계 또한 확인되지 않았습니다.
• 접근성. 건물 부지는 사방으로 포장도로와 접하고 있으며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등 관련 규제가 기재돼 있습니다. 공시지가는 4,992,000원/㎡입니다.
• 환금성. 개별 점포의 활용 가능성을 넘어 건물 전체의 운영·관리 상태가 영향을 미칠 수 있습니다. 5회 유찰 및 폐문·공실 상태를 고려하면 실제 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건물 출입·운영 상태. 엡스201 전체 폐문·공실 상태가 현재까지 지속되는지, 점포 및 공용부의 출입과 정상 이용이 가능한지 현장에서 확인하세요.
• 공용시설 작동 여부. 승강기·에스컬레이터·급배수·소방설비 등 주요 공용시설의 실제 가동 상태와 정상화에 필요한 비용을 확인하세요.
• 관리비 및 운영비. 공용부분 체납 관리비와 향후 유지관리 부담을 조사하고, 관리주체 및 정상 운영 가능 여부를 확인하세요.
• 점유·임대차. 별도로 등재된 임차인은 없으나 감정상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 및 실제 점유상태를 대조하세요.
• 권리 원본. 이미 말소된 제일은행 근저당권, 대구신용보증재단 가압류, 형식적 경매개시결정의 등기 상태를 최신 등기부로 확인하세요.
• 상가 수요·환금성. 주변 판매시설의 실제 거래사례, 임대 가능성, 해당 점포의 접근·이용 조건과 향후 매수 수요를 별도로 조사하세요.
• 입찰가격. 감정가 대비 할인율만으로 가격을 결정하지 말고 취득 후 정상 이용에 필요한 비용과 재매각 가능성을 함께 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 법원의 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “17%까지 내려온 이유를 먼저 확인해야 한다”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 대구신용보증재단의 가압류를 말소기준으로 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 현재 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.

하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 13,000,000원이 다섯 차례 유찰 끝에 2,185,000원으로 내려왔음에도, 이를 곧바로 저렴한 물건으로 볼 근거는 부족합니다. 건물 전체가 폐문·공실상태라는 점과 최근 실거래 시세를 확인할 수 없다는 점이 중대한 판단 제약입니다. 추가 유찰 시 최저가가 더 낮아질 수 있지만, 영업·이용 및 환금성 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

권리상 예상 인수는 0원, 가격은 실거래 검증이 필요하고, 핵심 위험은 건물 전체의 폐문·공실과 환금성입니다. 입찰가격 자체보다 정상적인 이용 가능성과 보유·처분에 필요한 비용을 먼저 확인해야 할 사건입니다.