인천지방법원 2024타경568941. 부평동 ‘엡스201’ 1층 1145호 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 소유자는 이동희이고, 2000년 설정됐던 주식회사제일은행 근저당권은 2005.04.22 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2022.12.21 대구신용보증재단의 가압류 12,825,000원이며, 이후 2024.11.01 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
문제는 권리보다 물건 자체입니다. 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설이고, 감정평가 현황은 본건이 속한 ‘엡스201’ 건물 전체가 폐문·공실상태라고 적고 있습니다. 감정가 13,000,000원에서 4회 유찰돼 3,121,000원까지 내려왔다는 사실도 가격 할인만이 아니라 시장 수요와 환금성의 약함을 함께 보여주는 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568941 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 6, 1층1145호 (부평동,엡스201) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매 및 영업시설 · 현황 건물 전체 폐문·공실상태 |
| 소유자 | 이동희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 13,000,000원 / 3,121,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 인수는 없다
2000.11.30 설정된 주식회사제일은행 근저당권은 2005.04.22 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 권리 중 기준은 2022.12.21 대구신용보증재단 가압류 12,825,000원입니다. 이 가압류와 이후 2024.11.01 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 싸진 이유를 먼저 봐야 한다
감정가는 13,000,000원이지만 현재 최저매각가는 3,121,000원입니다. 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 감정평가서가 적시한 건물 전체 폐문·공실과 반복 유찰을 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 456,178원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 12,825,000원 | 2,664,822원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산자 이동희의 파산관재인 정수희 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,121,000원 가정 시 대구신용보증재단 채권 12,825,000원 중 2,664,822원이 배당되고 10,160,178원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 3,121,000원 | 2,664,822원 | 10,160,178원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 2,184,700원 | 1,745,375원 | 11,079,625원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 1,529,290원 | 1,101,763원 | 11,723,237원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰대금은 줄지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 가압류 채권자의 미배당은 10,160,178원에서 11,079,625원, 11,723,237원으로 증가합니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평시장역 남동측 인근이며 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 대중교통사정은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 판매 및 영업시설이며, 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 1층 1145호입니다.
- 현황. 본건이 소재한 ‘엡스201’ 건물 전체가 폐문·공실상태입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하주차장이 되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중이고 사방으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 전기공급설비, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,992,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 출입 여부. 건물 전체가 폐문·공실상태로 조사됐으므로 실제 출입 가능 여부와 내부 현황을 확인해야 합니다.
- 영업 가능성. 판매 및 영업시설로서 현재 시설이 실제 사용 가능한 상태인지 확인해야 합니다.
- 관리 상태. 승강기·에스컬레이터·소방·급배수 등 공용설비가 실제 운영되는지 확인이 필요합니다.
- 유찰 원인. 4회 유찰을 단순 할인으로 보지 말고 수요 부족과 환금성 문제 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 임차관계. 현재 조사상 임차인은 없지만 현장 점유 상태와 실제 사용자를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 등기 확인. 2022.12.21 대구신용보증재단 가압류가 기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 공실 건물의 출구를 먼저 본다”
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 단순합니다. 감정가 13,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 3,121,000원까지 낮아졌다는 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 감정평가서가 확인한 가장 중요한 사실은 엡스201 건물 전체의 폐문·공실입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 실제 이용 가능성과 환금성 위험이 훨씬 큰 근린시설로 보는 것이 맞습니다. 권리는 통과하지만, 4회 유찰의 이유와 건물의 현실적인 출구를 확인하기 전에는 가격만으로 접근하기 어렵습니다.
