인천지방법원 2024타경568941. 인천광역시 부평구 부평동 엡스201 1층 1145호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 요항에는 집합건축물대장상 용도가 판매 및 영업시설로 기재되어 있고, 현황은 본건이 소재한 엡스201 건물 전체가 폐문·공실상태라고 정리되어 있습니다. 권리만 보면 임차인 0명, 인수 0원으로 단순하지만, 이 물건의 승부처는 권리보다 상가로서 실제 환금이 되는지입니다.
최저매각가는 6,370,000원으로 감정가 13,000,000원의 49% 수준입니다. 그러나 상가 경매에서는 낮은 최저가 자체가 곧 안전마진을 뜻하지 않습니다. 특히 본건처럼 건물 전체 폐문·공실상태라는 조사 내용이 있으면, 낙찰 후 사용·임대·전매 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568941 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로 6, 1층1145호 (부평동,엡스201) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 판매 및 영업시설 |
| 소유자 | 이동희 |
| 감정가 / 최저가 | 13,000,000원 / 6,370,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 이동희의 파산관재인 정수희 / 0원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 등기 흐름은 원본 대조 필요
임차인 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 다만 데이터상 말소기준은 2000.11.30 주식회사제일은행 근저당권으로 산정되어 있으면서, 등기 권리 목록에는 2005.04.22 1번근저당권설정등기말소도 함께 표시됩니다. 입찰 전 등기부 원본에서 말소기준 및 남는 권리 여부를 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 싸 보이는 숫자보다 ‘공실 근린시설’이 핵심
이 물건은 감정가 13,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 6,370,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 제공 데이터에는 비교 가능한 실거래가가 없고, 현황은 엡스201 건물 전체 폐문·공실상태입니다. 따라서 시세 대비 할인 여부는 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각기준가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 6,370,000원 | 6,969,660원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 4,459,000원 | 8,846,262원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 3,121,300원 | 10,159,883원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 표의 미배당은 채권자 손실 규모를 보여줄 뿐, 매수인의 투자 안전성을 보장하지는 않습니다. 근린시설은 실제 임대수요, 점포 접근성, 공용부 운영상태가 가격보다 더 큰 변수가 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 8.1% 추정) | - | 514,660원 |
| 1. 을구 1(전 1)번 근저당권 · 주식회사제일은행 | - | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 대구신용보증재단 | 12,825,000원 | 5,855,340원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 파산자 이동희의 파산관재인 정수희 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 6,370,000원 기준, 집행비용 514,660원을 제외한 5,855,340원이 대구신용보증재단에 배당되는 구조입니다. 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 “부평시장역” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 “부평시장역” 등이 소재하여 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 판매 및 영업시설이며, 현황 본건이 소재한 “엡스201” 건물 전체가 폐문·공실상태입니다.
- 건물 구조. 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 6층건 내 1층 1145호입니다. 설비는 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 지하주차장 등이 조사되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 “-”, 위반건축물 여부는 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 원인 확인. “엡스201” 건물 전체가 폐문·공실상태라는 점이 가장 중요합니다. 실제 출입, 관리상태, 영업 가능성, 공용부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린시설·판매 및 영업시설입니다. 주거용 수요가 아니라 상가 수요와 임대 가능성으로 판단해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 데이터상 말소기준 근저당과 말소 항목이 함께 표시되어 있으므로, 등기부 원본에서 현재 남는 권리와 소멸 권리를 확인해야 합니다.
- 관리비·공용비 확인. 집합상가의 공용부분 관리비, 미납 관리비, 운영비 부담은 낙찰 후 현금흐름을 흔들 수 있습니다.
- 배당표 한계. 채권액 미상 항목은 배당 계산에서 제외되어 있고, 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 배당표는 참고용으로만 보아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “팔리고 쓰이는가”가 먼저다
이 사건은 대항력 임차인이나 매수인 인수액이 확인되지 않는다는 점에서는 권리 부담이 가볍습니다. 하지만 물건의 본질은 폐문·공실 상태의 근린시설입니다. 최저가 6,370,000원, 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교값이 없고 건물 전체가 공실로 조사된 이상 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 단순, 환금성은 보수적으로. 이 물건은 현장 확인 없이는 공격적으로 볼 수 없는 C등급 물건입니다.