인천지방법원 2024타경569593. 미추홀구 학익동 45-35 소재 주거용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용건물(주택·화장실·창고 등)이고, 1978년 12월 15일 사용승인을 받은 연와조 세멘와즙 단층건물입니다. 물건은 백학초등학교 북동측 인근에 있고, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞인 지역입니다. 현재 최저매각가는 169,989,000원으로 감정가 346,917,500원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리만 보면 임차인 신고 내역이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 포인트는 단순히 “인수 없음”이 아니라, 한국주택금융공사 채권이 크게 미배당되는 구조와 노후 주거용 건물·정비구역·토지거래허가구역이라는 환금성 변수입니다. 싸진 가격만 보고 들어가기보다 물건의 실제 상태와 향후 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경569593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 45-35 · 인천광역시 미추홀구 학익소로63번길 73-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주거용건물(주택, 화장실, 창고 등) |
| 건물 구조 | 1978년 12월 15일 사용승인 · 연와조 세멘와즙 단층건물 |
| 토지 | 대 · 140.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 공시지가 1,354,000원/㎡ |
| 소유자 | 황긍진 |
| 감정가 / 최저가 | 346,917,500원 / 169,989,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 178,183,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 다만 노후·환금성 확인
임차인 없음. 제시된 임차인 내역상 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 구조는 확인되지 않습니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 흐름은 김용자 소유에서 상속을 거쳐 황긍진 단독소유로 경정됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 진행한 구조입니다. 말소기준으로 잡힌 근저당권 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·인수 검토
| 구분 | 점유·임대차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 |
보증금 인수형 사건이 아니므로, 실질취득액은 최저매각가 169,989,000원으로 봅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큰 구조가 아니며, 보증기관 대위·승계 중복신고도 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가의 49%, 그러나 미배당이 크다
현재 회차는 2회 유찰 상태입니다. 최저매각가는 169,989,000원으로 감정가 346,917,500원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오에서는 3회 유찰 시 118,992,299원, 4회 유찰 시 83,294,609원까지 낮아지는 구조로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 169,989,000원 | 0원 | 450,190,846원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 118,992,299원 | 0원 | 500,473,593원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 83,294,609원 | 0원 | 535,604,694원 |
④ 예상배당표 (매각가 169,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,179,846원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 학익2동새마을금고 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 온누리새마을금고 | 9,100,000원 | 9,100,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 온누리새마을금고 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 543,000,000원 | 92,809,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 617,000,000원 중 166,809,154원이 배당되고, 450,190,846원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백학초등학교 북동측 인근에 위치하고, 부근은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 소형차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 주거용건물로 이용 중이며, 주택·화장실·창고 등이 포함됩니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 140.0㎡, 공시지가는 1,354,000원/㎡입니다. 평지·정방형·세로한면 접면으로 표시됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 하자 메모. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 비고에 제시외 건물 포함 및 주거용건물 이용 중으로 기재되어 있으므로, 현장 형태와 실제 점유·사용 범위를 확인해야 합니다.
- 노후도 확인. 1978년 사용승인 건물입니다. 구조·누수·난방·배수·수선비를 현장에서 직접 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역 검토. 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있으므로 입찰 전 적용 여부와 취득 절차를 확인해야 합니다.
- 정비구역 변수. 정비구역·아파트지구·지구단위계획구역이 포함되어 있어 단순 주택 매입이 아니라 향후 정비·개발 변수까지 고려해야 합니다.
- 배당 후 미배당. 현재 회차 기준 채권자 미배당은 450,190,846원입니다. 매수인 인수는 0원이나, 경매가 이미 2회 유찰된 이유를 물건성에서 찾아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 사는가”가 중요하다
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아니고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 임차인 리스크는 보이지 않습니다. 하지만 감정평가상 1978년 사용승인 주거용 건물이고, 제시외 건물이 포함되며, 정비구역·토지거래허가구역이 겹칩니다. 현재 최저가 169,989,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 “싸다”고 결론내리기에는 물건 자체 변수가 큽니다. 권리는 비교적 단순, 물건성은 까다로움. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 현장 확인과 활용 전략입니다.
