인천지방법원 2024타경581074. 인천 서구 연희동 대명그린빌 2층 204호, 전용 52.935㎡의 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원에서 9회 유찰되어 최저매각가는 6,335,000원까지 떨어졌습니다. 가격표만 보면 상당한 할인으로 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 승계하는 임차보증금입니다.

임차인 박남희는 2021.09.30. 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.03.입니다. 2023.11.13.에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 말소기준으로 표시된 2025.03.04. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

따라서 입찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 늘어나, 실질취득금액은 보증금 165,000,000원 부근에서 유지되는 구조입니다. 이 물건을 633만원짜리 다세대주택으로 해석하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 살아남는다

2012.09.11. 설정된 국민은행 근저당권은 2021.07.27. 등기부상 이미 말소되었습니다. 따라서 과거 채권최고액 108,000,000원을 현재 매수인 인수액에 추가할 근거는 없습니다. 반면 박남희의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당에서 전액 변제되지 않은 금액이 매수인에게 승계됩니다.

말소기준권리로 표시된 갑구 5번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 반환채무까지 소멸시키는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.65억

실제 임차인은 박남희 1명입니다. 임차권등기와 경매신청채권자 표시는 동일 인물에 관한 것으로, 보증금을 별개의 임차인 채권처럼 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 1.65억 vs 최근 거래 1.45억

대명그린빌은 12세대, 2012.08.17. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 실거래 4건의 전체 평균은 155,750,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래가격은 모두 145,000,000원입니다. 반면 예상 실질취득금액은 165,514,030원으로, 최근 거래보다 20,514,030원 높습니다. 실질취득금액은 최근 시세의 약 114.1%에 해당합니다.

거래 추세도 -9.0%로 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재의 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 특히 최근 거래는 전용 48.69㎡로 대상 물건의 52.935㎡와 면적 차이가 있고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 개별 물건의 정확한 시가에는 불확실성이 있습니다. 다만 과거 동일 면적대 거래가 165,000,000원과 168,000,000원이었다는 점을 고려해도 실질취득금액이 현저하게 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,335,000원 가정)

집행비용 514,030원은 추정치입니다. 임차인 배당금과 매수인 인수액은 보증금 165,000,000원을 기준으로 산정했습니다. 신청채권자와 임차인이 동일인이므로 청구액 178,858,689원을 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 추정이며, 실제 배당에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 그대로

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 매각대금에서 임차인이 배당받는 금액이 줄어들수록 매수인이 인수하는 보증금 잔액은 늘어납니다. 이 사건의 추가 유찰 시나리오도 같은 구조입니다.

각 실질취득금액은 해당 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 집행비용 추정 차이로 소폭 변동하지만, 보증금 165,000,000원 부근에서 유지됩니다. 실제 낙찰가·배당금·부대비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 연희동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대·연립주택, 주상용건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 등이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다. 2012.08.17. 사용승인되었고 기본 위생·급배수·도시가스·개별난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 연희3지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 정방형 평지이며 서측 소로와 남측 세로에 접합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 규모 다세대주택으로 확인된 실거래가 4건에 불과합니다. 최근 거래는 1건이며 거래 추세는 -9.0% 하락했습니다. 9회 유찰 이력과 함께 환금성 및 적정 시가 산정에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액부터 계산. 최저가 6,335,000원에 예상 보증금 인수액 159,179,030원을 더한 165,514,030원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 인수 확정 확인. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 임차권등기의 인수 조건과 실제 배당 예상액을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 임대차 진정성 확인. 박남희가 임차인과 신청채권자로 동시에 표시되어 있으므로 임대차계약, 보증금 지급 및 채권관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인 여부를 단정하지 않습니다.
• 배당표 검증. 집행비용 514,030원과 임차인 배당 5,820,970원은 추정치입니다. 실제 배당 결과에 따라 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 착시 경계. 최저가가 최근 거래의 4.4%라는 비율은 인수액을 반영하지 않습니다. 실질취득금액은 최근 거래가격보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 145,000,000원과 거래 추세 -9.0%를 우선 고려하고, 면적·층·상태 차이와 적은 거래 표본의 한계를 함께 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하나 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도 확인해야 합니다. 보증금 반환·임차권 말소와 인도 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 체납 및 매수인 부담 가능 금액을 확인하고 취득 관련 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 633만원 ≠ 취득가 633만원”

이 사건의 본질은 대항력 있는 보증금 165,000,000원의 임차권 인수입니다. 9회 유찰로 최저매각가가 6,335,000원까지 내려왔지만, 예상 미배당 보증금 159,179,030원을 인수하면 실질취득금액은 165,514,030원이 됩니다.

최근 실거래가격은 145,000,000원이고 거래 추세는 -9.0% 하락했습니다. 실질취득금액은 최근 시세의 약 114.1%로, 시세보다 낮은 가격에 취득하는 구조가 아닙니다. 추가 유찰로 최저가가 하락해도 보증금 인수액이 증가하여 총부담은 약 1.65억에 머뭅니다.

결론적으로 9회 유찰에 따른 낮은 최저가를 가격 경쟁력으로 평가할 수 없습니다. 대항력 임차권의 존속, 높은 실질취득금액, 최근 거래 하락 추세, 제한적인 거래 표본과 다회 유찰 위험을 종합하면 보수적인 평가가 필요합니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 인수액을 포함한 총취득비용입니다.