최저가 12,929,000원의 착시 — 실질취득은 165,632,722원

인천지방법원 2024타경581074. 인천 서구 연희동 대명그린빌 2층 204호, 전용 52.935㎡ 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 12,929,000원에 불과하지만 권리구조의 중심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 165,000,000원입니다. 임차인 박남희는 2021.08.26 임대차계약을 체결하고, 2021.09.03 확정일자를 받은 뒤 2021.09.30 전입·점유를 시작했습니다. 2023.11.13에는 같은 보증금으로 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 날짜들은 말소기준인 2025.03.04 강제경매개시결정보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

현재 매각가를 전제로 집행비용 632,722원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 12,296,278원뿐입니다. 보증금 중 남는 152,703,722원은 낙찰자가 승계합니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 낙찰대금 12,929,000원과 인수액 152,703,722원을 합한 165,632,722원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 배당액이 줄고 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 계속 보증금 165,000,000원 안팎에 묶입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

등기부상 2012.09.11 설정된 국민은행 근저당권 108,000,000원은 2021.07.27 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.03.04 강제경매개시결정입니다. 이에 앞선 박남희의 전입·점유와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 선순위 대항력 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박남희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일과 점유개시일이 모두 2021.09.30이고 확정일자는 2021.09.03이며, 임차권등기와 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제권을 행사하더라도 매각대금이 보증금에 크게 못 미치는 현재 구조에서는 미배당액이 그대로 매수인 인수로 전환됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

대명그린빌은 12세대 규모이며, 확인된 거래는 4건입니다. 전체 거래 평균은 155,750,000원이지만 과거 165,000,000원·168,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 한 건으로 145,000,000원이며, 최근 가격은 이전 거래보다 -9.0% 낮은 흐름입니다.

최저가만 비교하면 최근 12개월 평균의 8.9%, 전체 평균의 8.3%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차의 실질취득 165,632,722원은 최근 시세 145,000,000원과 전체 평균 155,750,000원을 모두 웃돕니다. 보증금 기준으로 단순화해도 약 165,000,000원으로, 최신 거래보다 높은 가격입니다.

④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 그대로

7회에서 9회 유찰로 내려가면 낙찰대금은 12,929,000원에서 6,335,210원으로 줄지만, 인수액은 152,703,722원에서 159,178,824원으로 늘어납니다. 실질취득은 세 회차 모두 165,000,000원대입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰을 기다리는 전략이 총취득원가를 낮추지 못한다는 전형적인 구조입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 12,929,000원 가정)

임차인 배당 부족분 152,703,722원은 매수인이 인수합니다. 국민은행 근저당권은 2021.07.27 해지 말소된 등기 이력이며 예상배당은 0원입니다. 신청채권자와 임차인이 동일하므로 임차보증금 배당과 신청채권을 중복 합산해 매수인 인수액을 계산하지 않습니다. 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다. 사용승인일은 2012.08.17입니다.
• 주위환경. 연희동행정복지센터 남서측 인근으로 아파트·다세대·연립·주상용건물· 근린생활시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 2호선 아시아드경기장역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 도로·토지. 정방형 평지의 다세대주택 건부지이며 서측 소로, 남측 세로에 접합니다. 토지면적은 471.2㎡, 공시지가는 1,270,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·연희3지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되고 도로와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생· 급배수·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 총 12세대이고 확인 거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 소규모 다세대 특성상 아파트보다 매수층과 거래 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득 예산. 입찰대금 12,929,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 임차보증금 미배당액 152,703,722원을 포함해 165,632,722원 수준의 자금부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임대차 원본 검증. 임대차계약서, 165,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 자료, 임차권등기명령 사건자료를 서로 대조하세요.
• 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 동일한 이유와 청구금액 178,858,689원의 발생 근거를 판결문·지급명령·집행권원에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유가 계속되는지, 현재 점유자가 누구인지, 인도와 임차권등기 말소가 어떤 조건으로 이뤄지는지 현장에서 확인하세요.
• 시세 상한. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 145,000,000원이며 추세는 -9.0%입니다. 실질취득 약 165,000,000원은 최근 시세 이상이므로 최저가만 근거로 응찰하지 마세요.
• 추가 유찰의 착시. 8회·9회 유찰 시에도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득이 165,000,000원대에 머뭅니다.
• 체납·배당 변동. 미납 관리비, 당해세와 실제 집행비용을 확인하고 최종 배당표 변동이 임차보증금 인수액에 미치는 영향을 다시 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령· 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도 싸지지 않는다”

이 사건의 최저가는 감정가 157,000,000원의 8.24%인 12,929,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임차인 박남희의 보증금 165,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크고, 현재 배당 부족분 152,703,722원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 165,632,722원으로 최근 거래 145,000,000원과 전체 평균 155,750,000원을 모두 웃돕니다.

가격 추세는 -9.0%이고, 12세대 소규모 다세대에 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 여기에 7회 유찰과 낮은 경매 환금성이 겹칩니다. 신청채권자와 임차권자가 동일한 점은 보증금 지급과 채권 발생 경위를 철저히 검증해야 할 추가 확인사항입니다. 낮은 최저가는 장점이 아니라 대항력 임차보증금에 가려진 착시입니다. 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 높은 고위험 인수형 사건이므로 보수적인 접근이 필요합니다.