확약이 유효해야 3,332만원 — 숭의동아르떼노블 903호

인천지방법원 2024타경581173. 제물포역 남서측 인근의 ‘숭의동아르떼노블’ 9층 903호, 전용 15.393㎡ 아파트입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,320,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균보다 크게 낮지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 임차권 인수 쟁점이 있습니다.

차지원 씨의 임대차계약일은 2022.01.22, 확정일자는 2022.01.26, 점유개시일은 2022.03.01, 주민등록일은 2022.03.02이며 보증금은 95,000,000원입니다. 이후 2024.01.22 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서가 이 임차권을 인수권리로 명시한 만큼 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 95,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 차지원 임차권에 한해 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권과 확약이 핵심

등기부에는 2014.02.24 설정된 우리은행 근저당권 2건이 있으나, 2014.03.27 해지를 원인으로 모두 말소된 기록이 이어집니다. 이후 차지원 씨가 2022.03.01 점유를 시작하고 2022.03.02 주민등록을 마쳤으며, 현재 소유자 최창업 씨의 소유권이전은 2022.03.23입니다. 2023년과 2024년의 국세 압류 및 2024.12.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인 분석 (확인된 실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 확약 유효 시에만 가격 메리트

숭의동아르떼노블 전용 15㎡대의 확인된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 거래 8건의 평균은 50,250,000원, 최신 거래는 2026.05의 45,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 하락해, 전체 평균 51,458,333원보다 최근 시세를 우선해서 판단해야 합니다.

확약이 유효하면 실질취득액 33,320,000원은 최근 12개월 평균의 66.3%로, 가격 차이는 분명합니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득 기준이 보증금 95,000,000원으로 올라가 최근 실거래 최고 59,500,000원보다도 높아지므로, 가격 메리트가 완전히 사라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)

채권 총액 2,231,000,000원 중 예상 배당액은 32,320,240원이며, 미배당액은 2,198,679,760원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가서상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 9층 903호입니다. 전용면적은 15.393㎡입니다.
• 입지. 인천 미추홀구 숭의동 제물포역 남서측 인근으로, 주위는 단독주택·공동주택·업무시설· 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 경인선 제물포역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창이며 위생·급배수· 승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 2필지 일단의 사다리형 평지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 광대로 포장도로가 개설돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 140세대 단지의 전용 15㎡대 소형 주택입니다. 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -6.7%이고, 단지 경매 평균 4.2회보다 많은 6회 유찰 상태여서 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 대상 임차권, 효력 조건, 말소 시점과 별도 이행 절차를 확인하세요.
• 임차권 말소 절차. 확약서 제출만으로 자동 말소되는지, 잔금납부·배당절차와 동시에 말소되는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 차지원 씨의 현재 점유 여부와 임차권등기 후 퇴거 여부를 현황조사서, 전입세대확인서와 현장에서 대조하세요.
• 등기·배당 불일치 확인. 2014.03.27 말소된 우리은행 근저당 2건이 예상배당표에는 배당권자로 남아 있습니다. 공동담보목록과 배당요구 채권을 반드시 확인하세요.
• 가격 기준 분리. 확약 유효 시에는 33,320,000원을 최근 12개월 평균 50,250,000원과 비교하되, 확약 미적용 시에는 95,000,000원을 실질취득 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락장 반영. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 45,500,000원을 우선하고, 최근 추세 -6.7%를 응찰가에 반영하세요.
• 6회 유찰 원인 확인. 임차권 외에 내부 상태, 관리비 체납, 접근성, 대출 가능 여부와 소형 면적의 수요 제한이 있는지 현장에서 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.23의 실제 진행·변경 여부와 이후 절차를 법원 원문에서 확인하세요.
• 비용 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능액 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 조사하세요.

맺으며 — “가격은 싸지만, 확약 확인 전에는 싸지 않다”

이 물건의 표면 가격은 33,320,000원으로 최근 12개월 실거래 평균의 66.3%입니다. 그러나 그 가격이 실제 매수원가가 되려면 차지원 씨의 95,000,000원 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 완전하게 이행돼야 합니다. 확약이 적용되면 매수인 인수액은 실질 0원이고, 가격 차이를 확보할 수 있습니다.

반대로 확약이 무효이거나 범위·절차가 불완전하면 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 95,000,000원 수준으로 고정돼 최근 시세보다 비싸집니다. 여기에 6회 유찰, 단지 경매 평균 4.2회 유찰, 최근 실거래 추세 -6.7%, 등기와 배당 시뮬레이션의 불일치가 겹칩니다. 결론은 확약 원본과 말소 실행 구조를 확인하기 전에는 보류, 확인 후에만 조건부 접근입니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 33,320,000원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 차지원 임차권에 대해 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 룰상 실질취득 기준은 임차보증금 95,000,000원입니다.