6회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 임차권 확약과 하락 추세를 확인해야 한다 — 주안 엔에스타워텔 1107호

인천지방법원 2024타경581395. 시민공원역 북서측 인근에 위치한 엔에스타워텔 11층 1107호로, 전유면적은 13.4971㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택인 아파트·도시형생활주택·원룸형이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 11층입니다. 현재 소유자는 안영석으로, 2022년 1월 17일 69,000,000원에 매매하고 2022년 1월 28일 소유권을 이전받았습니다.

권리분석의 핵심은 보증금 69,000,000원의 주택임차권입니다. 임차권자 허재혁은 2021년 12월 24일 임대차계약을 체결하고, 2021년 12월 27일 확정일자, 2022년 1월 18일 주민등록, 2022년 1월 21일 점유개시를 갖춘 뒤 2024년 2월 16일 임차권등기를 마쳤습니다. 판정상 전입일이 2013년 4월 17일 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 기재됐지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권 69,000,000원과 확약서가 핵심

말소기준으로 제시된 권리는 2013년 4월 17일 신한은행 근저당권 34,800,000원입니다. 이후 전북은행 가압류 5,296,752원, 동양자산관리대부 가압류 8,620,483원, 허재혁의 주택임차권 69,000,000원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 등기됐습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 허재혁은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 등기된 임차권자입니다. *매각물건명세서에는 을구 7번 주택임차권등기가 인수권리로 기재됐으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 반영했습니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 함께 내려왔다

NS타워텔 유사 면적의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 52,000,000원이지만, 2022년 56,000,000원~65,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 37,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -30.7%입니다.

실질취득액 25,480,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 37,000,000원의 68.9%입니다. 수치상으로는 최근 거래보다 낮지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 가격 추세가 -30.7%이므로 과거 전체 평균 52,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 25,480,000원 가정)

총 채권액 270,315,783원 중 예상 배당액은 24,621,360원이고, 미배당액은 245,694,423원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 시민공원역 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공동주택인 아파트·도시형생활주택·원룸형으로 이용 중이며, 상·하수도설비와 난방설비, 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 포장도로를 통해 출입하며 토지는 평지의 부정형, 중로한면 조건입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구이며 도시철도에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 63세대의 소규모 원룸형 공동주택으로, 단지 경매 평균 유찰 6.0회와 낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 최근 거래가격도 과거 거래보다 낮아진 흐름입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 이 사건의 1107호와 허재혁 임차권이 정확히 특정돼 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 기준 재검토. 말소기준으로 제시된 2013년 신한은행 근저당과 이후 말소등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조해야 합니다.
• 배당순위 대조. 배당 산정에는 과거 말소 기록이 있는 근저당권들이 포함돼 있으므로, 실제 채권자와 배당순위를 매각물건명세서·채권계산서에서 확인해야 합니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 52,000,000원보다 최신 거래 37,000,000원과 최근 추세 -30.7%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 환금성 점검. 6회 유찰과 단지 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 점유·관리비 확인. 임차권등기 후 실제 점유관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 현장 및 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서와 환금성이 먼저다”

이 물건의 실질취득액 25,480,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 37,000,000원의 68.9%로, 수치상 가격 차이는 분명합니다. 그러나 6회 유찰, 단지 평균 6.0회 유찰, 낙찰률 0.0%, 최근 거래 추세 -30.7%가 동시에 나타나므로 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다.

권리에서는 보증금 69,000,000원의 허재혁 임차권이 핵심입니다. 대항력 없음 판정과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 모두 유효하다면 매수인 인수는 0원이고 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 반대로 확약 조건이나 말소기준권리 판단에 문제가 있으면 위험의 크기가 달라집니다. 가격은 낮아졌지만 권리 원본 확인과 환금성 검토가 선행돼야 하는 물건입니다.