인천지방법원 2024타경583629. 인천 서구 석남동 엑스포빌리지 제1동 2층 203호, 전용 33.12㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 목스주식회사로, 2021.07.12. 매매를 원인으로 2021.11.17. 거래가 78,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.01.02. 채권자 장윤정의 강제경매개시결정이 등기됐고, 청구액은 75,000,000원입니다.
등기만 보면 오래된 씨티은행 근저당과 남동농업협동조합 근저당은 각각 2004.06.25.과 2003.04.26. 말소돼 현재 남아 있지 않습니다. 따라서 등기상 말소기준은 2025.01.02. 강제경매개시결정입니다. 문제는 등기 밖의 점유관계입니다. 장윤정은 2021.12.08. 전입해 경매개시결정보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도 원칙상 이를 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583629 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 길주로142번길 25, 제1동 제2층 제203호 (석남동, 엑스포빌리지) |
| 동 표시 | 제1동 · 통칭 13동 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.12㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 사용승인일 | 1995.06.01. |
| 소유자 | 목스주식회사 (2021.11.17. 거래가 78,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 8,071,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장윤정 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22. |
① 권리 흐름 — 등기상 담보는 말소, 점유자 위험은 미확정
1995년 씨티은행 근저당은 채권최고액이 36,400,000원에서 29,900,000원으로 변경된 뒤 2004.06.25. 말소됐고, 1996년 남동농업협동조합 근저당 14,000,000원도 2003.04.26. 말소됐습니다. 2017년 인천광역시 서구 압류 역시 2017.05.30. 해제돼 말소됐습니다. 현재 등기상 소멸되지 않은 담보권이나 압류는 확인되지 않으며, 2025.01.02. 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·관계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤정 | 13동 203호 | 2021.12.08. | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 신청채권자와 동일 이름 | 인수액 미상 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 점유자 장윤정은 신청채권자 장윤정과 이름이 같습니다. 이에 따라 가장임차인 또는 관계인일 가능성을 점검해야 하지만, 동일 인물이라는 사정만으로 임대차를 무효라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 법인과 점유자의 관계, 채권 75,000,000원의 발생 원인을 함께 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 10.1%, 시장 추세는 -11.4%
엑스포빌리지 13동은 15세대 규모이며, 전용 33.12㎡ 인근 면적의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 88,200,000원이지만 가격 판단은 최신 거래와 최근 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.06. 80,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액도 80,000,000원입니다. 다만 표본은 1건에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 31.85㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.07 | 35.22㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2021.11 | 33.12㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2021.10 | 31.85㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 33.12㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 88,200,000원 |
표면 최저가 8,071,000원은 전체 평균의 9.2%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 80,000,000원의 10.1%입니다. 그러나 최근 거래군은 이전 거래군보다 11.4% 하락한 흐름으로 집계됐고, 최신 거래도 2024.06. 한 건뿐입니다. 무엇보다 실질취득가가 미상이므로 이 10.1%는 낙찰대금만 비교한 숫자일 뿐, 실제 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,278원 |
| 1. 씨티은행 근저당 | 36,400,000원 | 7,525,722원 |
| 2. 남동농업협동조합 근저당 | 14,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 장윤정 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 125,400,000원 중 예상 배당액은 7,525,722원, 미배당액은 117,874,278원입니다. 집행비용은 545,278원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 8,071,000원 | 7,525,722원 | 117,874,278원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5,649,700원 | 5,148,005원 | 120,251,995원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 3,954,789원 | 3,483,603원 | 121,916,397원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 천마초등학교 남서측 인근으로, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 석남역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 294.7㎡이며 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 7회 유찰·매각률 0.0%로, 재매각 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 장윤정의 임대차계약서, 보증금 액수, 지급내역과 계약 당사자를 확인해야 합니다.
- 대항력 성립요건. 전입일 외 실제 점유 개시일과 임대차의 진정성을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 배당요구·확정일자. 확정일자와 배당요구 여부, 배당으로 회수될 보증금과 미배당 잔액을 계산해야 합니다.
- 채권자와 점유자 관계. 신청채권자 장윤정과 점유자 장윤정이 동일인인지, 목스주식회사와 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 75,000,000원 채권 성격. 신청채권의 발생 원인과 임대차보증금의 관계를 판결문·집행권원으로 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 이미 말소된 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 법원 채권계산서와 배당표로 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 누수·결로·불법 구조변경과 수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 당해세와 기타 체납액을 관리주체와 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 낙찰가가 아니라 확인된 미배당 보증금을 더한 실질취득가를 기준으로 최근 거래 80,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “8,071,000원은 취득원가가 아니다”
이 물건은 감정가 98,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 8,071,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 80,000,000원과 비교하면 표면상 10.1%에 불과하지만, 그 숫자만으로는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 경매개시결정보다 먼저 전입한 점유자 장윤정의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
과거 근저당과 압류에는 말소등기가 있어 등기 자체는 단순한 편이지만, 배당 시뮬레이션과 말소 상태가 서로 맞지 않고 신청채권자와 점유자의 이름도 같습니다. 여기에 최근 거래 추세 -11.4%, 15세대 소규모 다세대, 평균 7회 유찰과 매각률 0.0%가 겹칩니다. 표면가는 매우 낮지만 실질취득가는 미상입니다. 임대차와 채권 관계가 서류로 해소되기 전에는 가격이 아니라 검증 실패 위험을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
