인천지방법원 2024타경584271. 인천 미추홀구 숭의동 메트로칸 2층 203호입니다. 집합건축물대장상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무소)이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층에 위치합니다. 소유자 윤상호는 2021.11.15. 이 물건을 거래가 79,380,000원에 취득했고, 같은 날 고양시산림조합 근저당권 72,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 임차인 관계입니다. 실제 임차인은 김성규·임상필 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김성규는 1997.04.06. 전입해 말소기준일 2021.11.15.보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 조사됐지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득가는 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584271 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추로58번길 12, 2층 203호 (숭의동, 메트로칸) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 203호 · 사용승인 2018.04.09 |
| 시세 비교 면적 | 64.35㎡ · 메트로칸 21호 |
| 소유자 | 윤상호 (2021.11.15. 거래가 79,380,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 72,030,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고양시산림조합 / 62,609,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
말소기준은 2021.11.15. 고양시산림조합 근저당권입니다. 현재 경매를 발생시킨 2024.12.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 신탁등기와 2023년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성규 | 1997.04.06 | 미상 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 임상필 | 2022.03.04 | 미상 | 2025.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
임상필은 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 김성규는 반대로 선순위 전입자이므로, 보증금 전액이 배당되지 않거나 배당요구를 하지 않았다면 미배당액이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다.
③ 시세 비교 — 42.4%라는 숫자의 한계
메트로칸의 비교 가능한 실거래는 2021.06 거래 1건입니다. 전용 63.02㎡, 3층이 170,000,000원에 거래됐고, 본건 비교 면적은 64.35㎡입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 63.02㎡ | 3 | 170,000,000원 |
최저가 72,030,000원은 이 거래가의 42.4%입니다. 표면상으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 비교 표본이 1건이고 거래 시점도 2021.06에 머물러 있습니다. 여기에 선순위 임차인의 보증금이 빠져 있으므로, 42.4%를 실제 매입 할인율로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,696,540원 |
| 1. 근저당 · 고양시산림조합 | 72,000,000원 | 70,333,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,666,540원이며, 신청채권자의 청구액 62,609,453원은 이 시뮬레이션상 충족됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천축구전용경기장 남동측에 위치하며 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 버스정류장과 도원역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 등록용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정한 대출·세금·환금성 판단은 피해야 합니다.
- 건물. 2018.04.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지는 평탄한 사다리형, 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 메트로칸은 21호 규모이고 확인되는 실거래는 2021.06의 1건입니다. 경매 통계상 평균 3.6회 유찰, 낙찰률 0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김성규 임대차계약서 확인. 보증금·임대차 목적물·계약기간·보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
- 점유와 전입 경위 확인. 1997.04.06. 전입일이 2018.04.09. 사용승인일보다 앞서는 경위를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 김성규의 배당요구 여부와 배당받을 금액이 확정돼야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
- 임상필 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제·우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 선순위 임차인 미배당 보증금 가능액을 더한 금액으로 170,000,000원 실거래와 비교해야 합니다.
- 사무소 용도 확인. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도, 금융기관 담보평가와 향후 매수층을 확인해야 합니다.
- 미반영 금액 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 금액을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34.3% ≠ 실질취득가 34.3%”
감정가 210,000,000원짜리 물건이 3회 유찰돼 72,030,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 2021.06 실거래 170,000,000원과 비교해도 42.4%입니다. 하지만 이 숫자에는 선순위 전입자 김성규의 보증금이 포함돼 있지 않습니다.
김성규의 보증금과 미배당액이 확인되지 않는 한 실질취득가는 72,030,000원 + 매수인 승계액으로 열려 있습니다. 등록용도는 사무소이고 거래 표본은 1건뿐이며, 경매 통계도 평균 3.6회 유찰·낙찰률 0%입니다. 따라서 결론은 가격 매력 판단 보류, 임차관계 원본 확인 우선입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰해서는 안 되는 고위험 권리분석 물건입니다.
