162,190,000원
인천지방법원 2025타경724. 인천 서구 오류동 블루텍 4층 공존-413호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 331,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 162,190,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리 흐름과 점유관계를 분리해 보아야 합니다.
등기부에는 2018년부터 가압류·근저당·회생 관련 등기가 다수 나타납니다. 그러나 이 권리들은 2021.10.08. 선행 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 당시 박지현이 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행이 채권최고액 291,600,000원의 새 근저당권을 설정했습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준권리는 2021.10.08. 국민은행 근저당권이며, 그 뒤의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층 공존-413호 도로명: 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 15층 건 중 4층 |
| 소유자 | 박지현 (2021.10.08. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 162,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 963,189,032원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 291,600,000원 |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 구분해야 한다
② 임차·점유 분석 — 8건은 대항력 없음, 1건은 미상
현황조사 등에 나타난 임차·점유 신고는 9건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차·점유 기록으로 봅니다. 이 중 전입일이 확인된 8건은 모두 말소기준일인 2021.10.08. 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 다만 강현규는 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크하드, 최형준 | 2023.09.04 | 16,000,000원 / 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배상구 | 2025.02.20 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현규 | 미상 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HTET LIN | 2025.02.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YE LWIN | 2025.02.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN VIET TRAM | 2023.12.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 반미사이공, NGUYEN THE TOA | 2022.04.07 | 18,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 2022.12.29 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG KO WIN | 2023.05.19 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 162,190,000원으로 감정가 331,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 지식산업센터의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 하락 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반공업지역의 지식산업센터입니다. 비주거용 집합건물은 실사용 수요, 공실, 임대차 현황, 관리비, 업종 제한과 산업단지 거래 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 응찰가는 감정가가 아니라 실제 매매사례와 현재 임대수익을 확인한 뒤 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,070,660원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 미상 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 배원애드 | 744,110,550원 | 159,119,340원 |
| 갑구 5번 가압류 · 기술보증기금 | 874,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 169,490,810원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 291,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,079,201,360원, 채권자 예상배당 159,119,340원, 미배당 1,920,082,020원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2021년 말소 이력과 배당 항목의 일치 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단양촌IC 남서측 인근이며, 주위에는 지식산업센터, 업무시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 지식산업센터로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·승강기· 소화전·지하주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 공업용 건부지이며, 건물은 북서측·북동측·남서측 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 939,500원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 산업시설 계열 집합건물이므로 실사용 업종, 임대수익, 공실, 관리비와 산업단지 매수수요가 환금성을 좌우합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현규 전입일 확인. 말소기준일인 2021.10.08. 이전 점유인지 확인해 보증금 15,000,000원의 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 점유자별 계약 원본 확인. 보증금이 미상인 HTET LIN, YE LWIN, NGUYEN VIET TRAM, AUNG KO WIN의 임대차계약·점유 부분·실제 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2021.10.08. 말소된 과거 권리들이 예상배당표에 포함된 이유를 배당요구서·채권계산서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 현재 임대수익 확인. 신고된 월세와 실제 입금내역, 연체 여부, 관리비 부담주체, 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 조사. 같은 블루텍 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래가와 현재 매물가를 확인하기 전에는 최저가 162,190,000원의 적정성을 판단하지 마십시오.
- 산업단지 규제 확인. 입주 가능 업종, 직접사용 의무, 전매·임대 제한, 취득 관련 요건을 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도 비용 반영. 임차·점유 신고가 9건인 만큼 실제 점유 구획과 인도 대상자를 현장에서 확인하고 명도기간과 비용을 보수적으로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 점유가 먼저다”
이 물건의 현재 등기부는 과거의 복잡한 권리들이 2021년 선행 경매에서 정리된 뒤 새로 형성된 구조입니다. 현재 국민은행 근저당권이 말소기준이므로 등기상 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 조사된 9건 중 8건은 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없지만, 강현규의 전입일은 미상이라 보증금 15,000,000원의 승계 가능성을 배제할 수 없습니다.
가격도 아직 합격점을 줄 수 없습니다. 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없고 지식산업센터는 주거용 부동산보다 공실·임대수익·업종 제한과 거래수요의 영향을 크게 받습니다. 배당표 역시 선행 경매에서 말소된 권리가 포함돼 원본 대조가 필요합니다. 결론은 등기는 정리형, 점유와 가격은 확인형입니다. 미상 임차관계와 실제 시세를 확정하기 전에는 낮아진 최저가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.