인천지방법원 2025타경724. 인천 서구 오류동 블루텍 4층 공존-414호로, 감정평가상 지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 공유자는 박지현 지분 10분의 3, 장영숙 지분 10분의 7입니다. 두 공유자는 2021.10.08. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 박지현을 채무자로 하는 국민은행 근저당권 304,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현 경매의 말소기준권리입니다.
권리 흐름에서 중요한 것은 2019~2020년에 설정됐던 가압류와 종전 근저당권입니다. 이 권리들은 2021.10.08. 앞선 경매 매각과 함께 말소된 기록이 있습니다. 따라서 현재 매수인이 검토할 핵심은 2021년 국민은행 근저당권 이후의 권리와 점유관계입니다. 현재 경매개시결정은 2025.02.06. 접수돼 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 4층 공존-414호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 지식산업센터로 이용 중 |
| 소유자 | 박지현 지분 10분의 3 · 장영숙 지분 10분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 170,030,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 963,189,032원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.08. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 304,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 2021년 앞선 경매가 경계선
② 임차인·점유관계 — 8건은 후순위, 1건은 미상
| 점유자·임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 테크하드, 최형준 | 2023.09.04 | 16,000,000원 | 1,600,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배상구 | 2025.02.20 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현규 | 미상 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HTET LIN | 2025.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YE LWIN | 2025.02.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NGUYEN VIET TRAM | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 반미사이공, NGUYEN THE TOA | 2022.04.07 | 18,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현태 | 2022.12.29 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| AUNG KO WIN | 2023.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 8건은 모두 말소기준일인 2021.10.08. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 강현규는 보증금 15,000,000원·월세 1,000,000원만 확인되고 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 위험이 없다고 확정할 수도 없습니다.
HTET LIN, YE LWIN, NGUYEN VIET TRAM, AUNG KO WIN은 보증금이 확인되지 않지만 전입일이 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 모든 점유관계의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않고, 일부 보증금도 미상이라 최우선변제 여부와 실제 명도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%지만 시세보다 싸다고 말할 수 없다
감정가 347,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 170,030,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 119,020,999원, 4회 유찰 시 83,314,699원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 170,030,000원 | 1,925,551,780원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 119,020,999원 | 1,975,846,655원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 83,314,699원 | 2,010,986,326원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 170,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,420원 |
| 1. 2018년 국민은행 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 배원애드 | 744,110,550원 | 166,849,580원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 874,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 169,490,810원 | 0원 |
| 5. 2021년 국민은행 근저당권 | 304,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,092,401,360원, 계산상 채권자 배당액 166,849,580원, 미배당액 1,925,551,780원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 지식산업센터로 이용 중이며, 일반적인 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 검단양촌IC 남서측 인근으로, 주위에는 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 복합판넬·페어글라스 창호와 하이샷시 창호가 적용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물은 북서측·북동측·남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·뷰티풀파크 지구단위계획구역·일반산업단지·성장관리권역이며, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 26,441.9㎡, 공시지가는 939,500원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강현규 전입일 확인. 주민등록·사업자등록·현황조사 원문과 임대차계약서를 대조해 말소기준일 전후를 확정해야 합니다.
- 실질취득액 이중 계산. 인수 0원 기준 170,030,000원과 보증금 전액 인수 상한 185,030,000원을 모두 놓고 수익성을 계산해야 합니다.
- 점유구획 확인. 9건의 점유자가 공존-414호를 실제로 어떻게 사용하고 있는지, 다른 호실과 혼재된 것은 아닌지 현장을 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 미상 4건과 확정일자·배당요구 여부를 확인해 최우선변제 및 명도 대상을 구분해야 합니다.
- 배당순위 재검산. 2021년 말소된 과거 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 등기부 말소사항과 배당요구 채권자를 다시 맞춰야 합니다.
- 신청채권 검증. 청구액 963,189,032원과 현 근저당권 채권최고액 304,800,000원의 차이를 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 조사. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래, 보증금·월세, 공실률과 관리비를 확인해야 합니다.
- 산업단지 규제 확인. 입주 가능 업종, 직접사용 의무, 처분·임대 제한과 토지거래허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 미상 1건이 먼저다”
이 물건은 감정가 347,000,000원에서 최저가 170,030,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 지식산업센터는 감정가 대비 비율보다 실제 임대수익·공실·업종 제한과 현장 거래가격이 중요합니다. 현재는 실거래 시세가 없어 가격 우위를 입증할 수 없습니다.
권리 측면에서는 2021.10.08. 국민은행 근저당권을 현 말소기준으로 잡고 이후 권리를 정리할 수 있습니다. 하지만 강현규의 전입일이 확인되지 않아 보증금 15,000,000원의 인수 가능성이 남고, 배당 계산은 2021년에 말소된 과거 권리를 포함하는 불일치가 있습니다. 따라서 결론은 가격은 검증 전, 권리는 조건부입니다. 전입일과 배당순위를 확인하기 전에는 ‘인수 0원’도, ‘감정가의 49%라 싸다’는 판단도 확정할 수 없습니다.