23,030,000원
인천지방법원 2025타경849. 간석오거리역 북서측 인근의 ‘간석리페(2차)도시형생활주택’ 제1동 11층 1102호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나, 감정평가 현황은 도시형생활주택(원룸형) 이용입니다. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로, 사용승인일은 2013.03.20이며 대상 면적은 12.373㎡입니다.
등기 구조는 단순합니다. 2013.10.30 박찬호 명의로 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기와 금지사항등기가 말소됐고, 같은 날 논산농업협동조합의 채권최고액 58,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.12 신청채권자 논산농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸해 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 제1동 제11층 제1102호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 경인로653번길 9 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 도시형생활주택(원룸형) · 전용 12.373㎡ · 지하1층/지상13층 중 11층 |
| 소유자 | 박찬호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 23,030,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 논산농업협동조합 / 52,175,529원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 미배당은 매수인 인수가 아니다
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 서류상 임차보증금 인수액은 0원이지만, 실제 점유자와 사용 관계는 현장조사 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래구조를 함께 본다
동일 단지·동일 면적 12.37㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 35,108,333원, 최신 거래는 2025.04의 45,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 평균의 65.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 12.37㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.02 | 12.37㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 13 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 9 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 8 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 4 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 5 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 2024.12 | 12.37㎡ | 6 | 33,130,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.37㎡ | 12건 | 35,108,333원 |
표본 최저 거래가는 33,130,000원, 최고 거래가는 45,000,000원입니다. 현재 최저매각가 23,030,000원은 표본 최저 거래가와 최근 평균보다 모두 낮습니다. 등기상 인수액도 0원이므로 실질취득액은 23,030,000원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,540원 |
| 1. 근저당 · 논산농업협동조합 | 58,800,000원 | 22,215,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권자 미배당액은 36,584,540원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 36,584,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 43,369,179원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 11,284,699원 | 10,681,574원 | 48,118,426원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층·지상 13층 건물이며 사용승인일은 2013.03.20입니다. 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 북측 소로한면의 포장도로와 접합니다.
- 규모·환금성. 단지는 98세대이고 대상 면적은 12.373㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 현황상 도시형생활주택(원룸형) 이용을 건축물대장·집합건축물대장·현황으로 대조하세요.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 미배당과 인수 구분. 논산농업협동조합의 미배당액은 매수인 인수가 아닙니다. 매각물건명세서에서 별도 인수조건이 없는지 최종 확인하세요.
- 환금성 검토. 현재 가격은 최근 실거래보다 낮지만 전용 12.373㎡ 소형 원룸형의 매수층과 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 금융·세금 확인. 근린시설 분류가 담보대출 조건과 취득·보유 관련 비용에 미치는 영향을 금융기관과 관계기관에 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 관리비 체납, 승강기·주차장 이용 조건과 내부 상태를 관리주체 및 현장에서 점검하세요.
- 규제 원본 확인. 토지거래계약 허가구역 등 토지이용계획의 실제 적용 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 환금성이다
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준인 논산농업협동조합 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 23,030,000원은 최근 12개월 실거래 평균 35,108,333원의 65.6%로 가격상 여유도 있습니다.
그러나 낮은 가격만으로 결론을 내리기는 어렵습니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 현황은 전용 12.373㎡ 도시형생활주택(원룸형)입니다. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상이며, 단지 경매 통계도 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 권리와 가격은 합격권, 실제 이용·점유·금융·재매각 가능성은 확인이 필요한 물건입니다.
