인천지방법원 2025타경957. 인천 남동구 간석동에 있는 소망그린빌라B동 1층 102호 다세대주택입니다. 전용면적은 51.83㎡이며, 철근콘크리트조 4층 건물에 위치합니다. 감정가 90,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가격이 44,100,000원으로 내려왔습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2018년 11월 8일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 2025년 경매개시결정과 이후 서울보증보험·에스비아이저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기상 인수액이 없다는 사실과 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 다릅니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자를 확인해야 하며, 가격 역시 오래된 거래만으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

말소기준권리는 2018.11.08 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 29,700,000원이고 채무자는 정진권입니다. 이후 소유권이 상속으로 정혜연에게 이전되었으며, 국민은행이 담보권 실행을 위해 임의경매를 신청했습니다.

경매개시결정 이후 설정된 서울보증보험 가압류 6,378,140원과 에스비아이저축은행 가압류 30,166,475원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 기존에 말소된 과거 근저당권과 가압류는 현재 인수할 권리로 중복 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 과거 거래와 현재 가격은 구분해야 한다

소망그린빌라B동은 총 11세대 규모입니다. 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균 거래금액은 102,400,000원입니다. 그러나 2021~2022년 거래가 포함되어 있어 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격을 높게 평가할 수 있습니다.

최신 거래는 2024년 7월 92,000,000원입니다. 최근 거래로 분류된 평균 역시 92,000,000원이지만 표본은 이 거래 1건뿐입니다. 매각기일인 2026년 9월 30일을 기준으로 보면 해당 거래는 이미 2년 이상 지난 사례이므로 현재 시장가격을 직접 입증하는 거래로 보기는 어렵습니다.

최저가 44,100,000원은 최신 확인 거래 92,000,000원의 47.9%이고, 전체 평균 102,400,000원의 43.1%입니다.

과거 실거래에 비해 최저가가 크게 낮아진 것은 사실입니다. 다만 비교거래는 모두 현재보다 오래된 거래이며 대상 호수는 1층, 최신 동일 면적 거래는 4층입니다. 층별 차이와 현재 건물 상태를 확인하지 않고 가격 차액을 그대로 수익으로 계산해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)

현재 최저매각가격에 낙찰된다는 가정으로 집행비용과 등기상 채권의 예상배당을 정리했습니다. 국민은행 근저당은 채권최고액 기준으로 계산하며, 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·우선변제채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 1,193,800원 추정, 채권자 예상배당 합계 42,906,200원, 채권 미배당 합계 23,338,415원. 소유자 잔여금 0원. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제공된 회차별 시나리오에서는 최저매각가격이 더 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다.

위 가격은 회차별 가정이며 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 회차별 채권배당은 추정치로 실제 확정배당과 다를 수 있습니다.

현재 회차에서는 국민은행의 신청채권 청구액 21,566,775원에 대해 채권최고액 기준 29,700,000원의 배당이 가정되어 있습니다. 4회 유찰 시나리오에서는 국민은행 예상배당도 20,820,037원으로 낮아집니다. 이는 채권자 배당관계의 변화이며, 매수인 인수액이 늘어난다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석3동행정복지센터 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 적타일벽돌 붙임 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다. 토지는 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 요건은 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,176,000원/㎡, 토지면적 168.0㎡입니다. 이는 토지 관련 수치이며 해당 호수 전체의 개별 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실내 상태나 수선 필요성까지 확인된 것으로 볼 수는 없습니다.
• 환금성. 11세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 5건뿐입니다. 최신 거래는 2024년 7월이며, 경매 통계상 낙찰률도 33.33%이므로 향후 매도에 필요한 기간과 가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금 20%. 매각물건명세서에 별도 조건이 명시되어 있습니다. 현재 최저매각가격 기준 보증금 8,820,000원을 준비해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 소유자 거주 여부, 임차인 존재 여부, 점유 원인과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 최종 명세서의 임대차·인수조건·특별매각조건을 확인하고, 현재 확인된 인수액 0원이라는 분석이 유지되는지 대조해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 2024.07 거래 92,000,000원만으로 2026년 현재 시세를 확정하지 말아야 합니다. 동일 건물과 인근 유사 다세대의 최근 매매사례를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 과거 거래 비교에서 -12.4%의 하락이 나타납니다. 전체 평균 102,400,000원을 현재 시세로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 1층 상태 점검. 최신 거래는 4층이므로 대상 1층과 차이가 있습니다. 채광·습기·누수·환기·실내 수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 미납 관리비와 명도비. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자의 인도·협의 비용을 확인해야 합니다. 이 금액은 예상배당표에 반영되어 있지 않습니다.
• 환금성 검토. 11세대 규모, 적은 실거래 표본, 경매 낙찰률 33.33%를 고려해 향후 매수 수요와 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49% ≠ 현재 시세의 49%”

이 물건의 장점은 등기상 권리 구조가 단순하고, 현재 확인된 인수액이 0원이라는 점입니다. 국민은행 근저당과 이후 가압류는 매각으로 소멸하며, 최저매각가격은 감정가 90,000,000원의 49%인 44,100,000원까지 내려왔습니다.

하지만 가격 비교의 기준인 92,000,000원은 2024년 7월 거래입니다. 과거 실거래 흐름은 -12.4%의 하락 추세를 보이고, 이후 시장가격을 확인할 수 있는 새로운 거래는 제시되어 있지 않습니다. 여기에 11세대 규모와 33.33%의 경매 낙찰률, 임대관계 미상이라는 불확실성까지 남아 있습니다.

결론은 권리상 확인된 인수액은 0원이나, 가격 경쟁력과 점유·환금성은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 과거 거래가의 47.9%라는 할인율을 실제 수익률로 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 점유관계와 최신 유사 거래, 수선비 및 매도 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.