인천지방법원 2025타경957. 인천 남동구 간석동 소망그린빌라B동 1층 102호, 전용 51.83㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정혜연이며, 2024.10.20 상속을 원인으로 2025.05.20 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매를 신청한 국민은행의 2018.11.08 근저당권은 채권최고액 29,700,000원으로, 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 서울보증보험·에스비아이저축은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
등기부 앞부분에는 1996~1997년에 설정된 근저당과 가압류가 보이지만, 해당 등기들은 2000.05.17 임의경매 낙찰을 원인으로 2000.05.20 말소됐습니다. 이후 설정됐다가 해지된 근저당들도 각각 말소기재가 확인됩니다. 따라서 현재 권리관계의 기준은 2018.11.08 국민은행 근저당이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경957 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-42 1층 102호 도로명: 인천광역시 남동구 용천로176번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.83㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정혜연 (2024.10.20 상속, 2025.05.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 21,566,775원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발행 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현재 말소기준을 구분
1996년의 한국주택은행·국민은행 근저당과 1997년 경기은행·기술신용보증기금 가압류는 2000년 임의경매 낙찰로 말소됐습니다. 그 뒤 설정된 송내동새마을금고, 에스케이생명보험, 국민은행, 인주새마을금고 근저당도 각각 해지 또는 말소기재가 있습니다. 현재 유효한 말소기준은 2018.11.08 국민은행 근저당 29,700,000원입니다.
임차인 등재 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 점유관계가 완전히 정리됐다고 단정해서도 안 됩니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격의 47.9%, 다만 추세는 -12.4%
소망그린빌라B동은 11세대, 1996.01.27 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 51.83㎡ 또는 51.1㎡ 거래 표본은 5건이며, 전체 평균은 102,400,000원입니다. 그러나 과거의 105,000,000원~111,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 가격 판단은 최신 거래와 최근 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 51.83㎡ | 4 | 92,000,000원 |
| 2022.12 | 51.83㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2022.10 | 51.83㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 51.83㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2021.07 | 51.1㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 102,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.83㎡ | 1건 | 92,000,000원 |
가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 92,000,000원이며, 최저가 44,100,000원은 그 금액의 47.9%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 44,100,000원으로 동일합니다. 최저가만 놓고 보면 최근 거래가격보다 충분히 낮습니다.
다만 최근 가격은 과거 거래보다 -12.4% 하락한 흐름입니다. 또한 최근 12개월 평균으로 산정된 표본은 1건이고, 표시된 최신 거래월은 2024.07입니다. 따라서 92,000,000원을 현재 확정 시세처럼 적용하면 안 되며, 실제 응찰 전 인근 중개업소 호가와 동일 건물·유사 다세대의 최근 거래를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 6,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사경기은행 | 10,000,000원 | 5,206,200원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술신용보증기금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 송내동새마을금고 | 9,100,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 에스케이생명보험주식회사 | 19,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 에스케이생명보험주식회사 | 6,500,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사국민은행 | 23,300,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 인주새마을금고 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 주식회사국민은행 | 29,700,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 6,378,140원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 30,166,475원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 231,344,615원 중 채권자 예상배당은 42,906,200원, 미배당액은 188,438,415원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 188,438,415원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 201,430,276원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 210,524,578원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 계속 0원입니다. 신청채권자 청구액은 21,566,775원이며, 현재 회차 예상배당은 15,600,000원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석3동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호입니다. 외벽은 적타일벽돌 붙임 등, 창호는 샷시창호 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 168.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,176,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 준주거지역과 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 건물로 거래 표본이 많지 않고, 최근 거래월이 2024.07이라는 점을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 옛 권리 말소 확인. 1996~1997년 근저당·가압류가 2000.05.20 말소된 사실을 등기부 원문에서 다시 대조하세요.
- 배당표 불일치 확인. 과거 말소등기가 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 법원의 배당요구종기와 채권신고 현황을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대를 확인하기 전에는 명도 난도를 단정하지 마세요.
- 현재 시세 재검증. 최신 거래월이 2024.07이고 최근 가격 추세가 -12.4%입니다. 92,000,000원을 현재 확정 시세로 사용하지 마세요.
- 1층 개별성 확인. 실거래 표본은 주로 3층과 4층이며 대상은 1층입니다. 채광·습기·소음·보안 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮고, 확인할 것은 분명하다”
이 물건의 핵심은 인수 0원과 44,100,000원의 실질취득가입니다. 2018.11.08 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 과거 선순위 등기도 말소기재가 있어 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 최저가는 최근 평균·최신 거래 92,000,000원의 47.9%로 낮습니다.
하지만 최신 거래월이 2024.07이고 가격 추세가 -12.4%이며, 11세대 소규모 다세대의 1층 물건입니다. 여기에 임대관계가 미상이고 예상배당표에는 과거 말소등기가 포함된 불일치도 있습니다. 따라서 결론은 권리와 가격은 긍정적이지만, 점유·배당·현재 시세 확인을 전제로 한 조건부 접근입니다. 낮은 최저가를 실제 수익으로 연결하려면 현장조사와 원본 대조가 먼저입니다.