인천지방법원 2025타경1040. 인천 미추홀구 학익동 시티필드 6층 6023호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 220,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,822,000원입니다. 등기상 소유자는 최태식이고, 말소기준권리는 2022.04.28. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 212,160,000원입니다. 이후 2025년 국 압류와 2025.04.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서는 김정아가 6층 6023호 40.67㎡를 보증금 10,000,000원, 월세 700,000원으로 사용하는 것으로 조사됐습니다. 전입신고일은 2023.11.20.로 말소기준권리인 2022.04.28.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1040 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 6층 6023호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로 262 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제6층 제6023호 · 사용승인 2022.01.27. |
| 소유자 | 최태식 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 199,227,525원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.02.22. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 2022.04.28. 최태식 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 | 6층 6023호 40.67㎡ | 10,000,000원 | 700,000원 | 2023.11.20. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.11.20.은 말소기준권리인 2022.04.28.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인은 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 현재 배당표에는 임차인 배당이 반영돼 있지 않고, 최우선변제 역시 미반영 조건이므로 실제 배당은 매각 전 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%
감정가 220,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 52,822,000원입니다. 제공된 유찰 시나리오상 현재 회차의 비율은 감정가의 24.01%이고, 5회 유찰 시 36,975,400원, 6회 유찰 시 25,882,780원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 160,688,796원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 176,250,157원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 25,882,780원 | 25,016,890원 | 187,143,110원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 212,160,000원 | 51,471,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,350,796원과 주식회사신한은행 근저당에 51,471,204원이 배당되는 시나리오이며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 160,688,796원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인하대역 남동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설·공동주택·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 다수의 시내버스 노선과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 6층 6023호이며 사용승인은 2022.01.27.입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 북동측으로 폭 약 35미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 및 대로2류 접함 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,654,000원/㎡이며 토지면적은 7,356.0㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김정아의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 협의 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 원문 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고 배당표는 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
- 수익성 확인. 현재 조사된 조건은 보증금 10,000,000원·월세 700,000원입니다. 실제 임대차 유지 여부와 현 임대료 수준을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 가격만 볼 것이 아니라 공실, 업종 적합성, 상가 동선, 관리비, 거래수요 등 반복 유찰의 배경을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.04.28. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조인지 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “투자 매력”은 별개다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준인 2022.04.28. 주식회사신한은행 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 임차인 김정아도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별도의 문제입니다. 감정가 220,000,000원에서 4회 유찰돼 52,822,000원까지 내려왔지만, 근린시설은 임대수익과 공실·환금성이 가치에 직접 영향을 줍니다. 반복 유찰 자체도 수요 확인이 필요하다는 신호입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 수익성은 현장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
