인천지방법원 2025타경1040. 인하대역 남동측 인근에 있는 시티필드 6층 6023호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 최태식은 2022년 4월 28일 거래가액 236,470,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 명의의 채권최고액 212,160,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 국의 압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 점유자인 김정아의 전입일도 2023년 11월 20일로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1040 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 401-58 시티필드 6층 6023호 · 매소홀로 262 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 내 6층 · 사용승인 2022.01.27 |
| 소유자 | 최태식 (단독소유 · 거래가액 236,470,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 107,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 199,227,525원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
2022년 2월 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌으나, 2022년 4월 28일 신탁재산 처분에 따라 최태식에게 소유권이 이전되고 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 임대조건 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정아 6층 6023호 40.67㎡ | 보증금 10,000,000원 월세 700,000원 | 2023.11.20 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 미상 | 승계 없음 |
김정아의 전입신고는 말소기준권리인 2022년 4월 28일 신한은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 10,000,000원에 대한 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 인수와는 별개로 현재 점유자가 존재하므로 인도 및 점유 해소 절차는 고려해야 합니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 107,800,000원으로 감정가 220,000,000원의 49%이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 동일 조건의 실거래 확인치가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설이고 일반공업지역에 위치하므로, 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 106,669,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 138,458,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 160,688,796원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,309,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 212,160,000원 | 105,490,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당은 106,669,200원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 199,227,525원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 인하대역 남동측 인근으로, 근린생활시설과 공동주택, 중·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 수인분당선 인하대역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 용도·규제. 일반공업지역의 상업용 건부지이며 과밀억제권역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 기본 위생·급배수, 소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 임대수익과 공실 여부에 따라 가치 편차가 크므로, 감정가 할인율보다 동일 건물 거래와 임대조건 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 확인. 동일 건물과 인근 근린시설의 최근 거래가격을 확인해 107,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 검증하세요.
- 임대차 원본 확인. 김정아의 임대차계약서, 실제 점유 상태, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 점유 인도 계획. 보증금 인수는 없지만 실제 임차인이 점유 중이므로 인도 시기와 점유 해소 절차를 입찰가에 반영하세요.
- 수익성 점검. 보증금 10,000,000원·월세 700,000원의 임대조건이 현재도 유지되는지, 공실 가능성과 관리비를 확인하세요.
- 용도 적합성 확인. 근린생활시설 이용과 일반공업지역·토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 계획한 영업 또는 임대 목적에 맞는지 확인하세요.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류와 세금 내역을 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 매각기일 2026.07.22 이후의 변경·취하·매각 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건은 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 김정아의 전입도 기준일보다 늦어 보증금 승계가 없는 구조입니다. 채권자에게 106,669,200원의 미배당이 남더라도 매수인이 이를 떠안지는 않습니다. 권리만 보면 비교적 명확합니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%이고 2회 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 동일 조건의 실거래 기준이 없고 용도도 근린생활시설입니다. 일반공업지역의 상업용 부동산은 임대수익과 공실, 업종 적합성에 따라 환금성이 달라집니다. 인수 0원은 장점이지만, 49% 할인만으로 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 상가 시세와 임대수익 검증입니다.