인천지방법원 2024타경570005. 인천 남동구 간석동 번성홈타운 2층 203호, 전용 43.64㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태도 “다세대주택”이고, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층입니다. 소유자는 최선준, 2023년 8월 14일 거래가 110,000,000원에 취득했고, 이후 임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 출발점은 “싸 보이는 최저가”가 아닙니다. 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정됩니다. 현재 회차 기준으로는 최저가 55,370,000원에 룰상 인수 63,026,660원이 더해져 118,396,660원이 됩니다. 따라서 확약이 없다면 “55,370,000원이라 싸다”는 판단은 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570005 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월로8번길 70, 2층 203호 (간석동,번성홈타운) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.64㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최선준 (2023.08.14. 거래가 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 55,370,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,223,954원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소동의 확약서가 승부처
실제 임차인은 박희준 1명입니다. tenants 데이터에서 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시되어 있지 않으므로, 주택도시보증공사의 채권자 지위와 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 박희준은 전입 2021.09.09, 확정일자 2021.09.03, 보증금 117,000,000원이고, 임차권등기는 2023.10.13에 등기되었습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박희준 | 2층 203호 43.64㎡전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2021.09.09 확정 2021.09.03 | 117,000,000원 | 2023.10.13 | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 아님 | 실질 0원* 룰상 63,026,660원 |
② 시세 비교 — 확약 전과 확약 후가 완전히 다르다
번성홈타운102동 전용 43.64㎡의 실거래 표본은 6건입니다. 평균은 106,250,000원, 최저는 43,000,000원, 최고는 127,000,000원입니다. 감정가 113,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 현재 최저가 55,370,000원은 실거래 평균의 52.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 43.64㎡ | -1 | 43,000,000원 |
| 2023.08 | 43.64㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.02 | 43.64㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2021.10 | 43.64㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2021.10 | 43.64㎡ | 3 | 123,500,000원 |
| 2021.09 | 43.64㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 106,250,000원 |
확약이 없다면 비교 기준은 최저가 55,370,000원이 아니라 실질취득 118,396,660원입니다. 이 경우 실거래 평균 106,250,000원을 넘습니다. 반대로 확약이 유효하면 실질취득은 55,370,000원*으로 낮아지고, 이때는 시세 대비 가격 메리트가 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,396,660원 |
| 1. 임차인 박희준 보증금 (우선변제) | 117,000,000원 | 53,973,340원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 67,600,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사국민은행 | 12,625,940원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 김택수 | 16,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,223,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 55,370,000원 가정 배당입니다. 임차인 박희준의 보증금 부족분은 63,026,660원으로 산정되어 룰상 매수인 인수액이 되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 임차권이므로 본 리포트에서는 실질 인수 0원*으로 표시합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 함정 — 유찰될수록 ‘인수’가 커진다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 전 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 55,370,000원 | 63,026,660원 | 118,396,660원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 38,759,000원 | 79,338,662원 | 118,097,662원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 27,131,300원 | 90,757,063원 | 117,888,363원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 확약이 없다면 유찰 횟수가 늘어도 실질취득은 약 117,888,363원~118,396,660원 구간에 머뭅니다. 최저가 하락분이 그대로 이익이 되는 것이 아니라, 임차인 미배당 인수액으로 옮겨붙기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 “동인천중학교” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택 위주의 일반주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통수준입니다.
- 건물. 사용승인일은 2001.12.12, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 2층 203호입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지 238.0㎡, 공시지가 1,611,000원/㎡, 평지·정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 번성홈타운102동은 총 14세대이고, 같은 전용 43.64㎡ 실거래 표본은 6건입니다. 복합 평균보다 개별 거래층과 상태 차이를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 박희준 임차권에 적용되는지, 조건부인지, 낙찰 후 말소 절차가 어떻게 진행되는지 확인하세요.
- 대항력 임차권 기준가. 확약이 흔들리면 기준가는 최저가가 아니라 118,396,660원입니다. 이 기준에서는 실거래 평균보다 높습니다.
- 실제 임차인 수. 제공 데이터상 실제 임차인은 박희준 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자와 가압류 채권자로 등장하지만, tenants 데이터상 보증기관 승계 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
- 임대관계 미상 문구. 감정평가서 기타참고사항에 “임대관계는 미상임”이 있으므로, 확약 밖 점유자나 별도 임대차가 없는지 현황조사·명세서 원본을 대조하세요.
- 관리비·인도. 다세대주택은 공용부분 미납 관리비와 실제 점유 인도 협의가 변수가 될 수 있습니다. 입찰 전 관리비와 점유상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래·배당추정 데이터를 기준으로 한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문이 필요합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘가격’보다 ‘확약’이 먼저다
겉으로 보면 감정가 113,000,000원짜리 다세대가 2회 유찰되어 55,370,000원까지 내려온 매력적인 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 117,000,000원이기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 실질취득은 118,396,660원으로 보증금 수준에 묶입니다. 이 상태라면 싸지 않습니다.
반대로 명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 작동한다면, 박희준 임차권의 인수는 실질 0원*이 되고 실질취득은 55,370,000원으로 바뀝니다. 결론은 단순합니다. 확약 원본 확인 전에는 보수적, 확약이 확실하면 가격 메리트 있음. 이 사건은 낙찰가보다 확약의 유효성이 먼저인 물건입니다.
