인천지방법원 2025타경1135. 인천 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 1층 103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(복권판매점)이고, 토지이용계획상 용도지역은 일반상업지역입니다. 감정가는 404,000,000원이지만 현재 최저매각가는 97,000,000원으로, 감정가 대비 약 24% 수준까지 떨어졌습니다. 현재 회차는 4회 유찰입니다.
권리 구조는 오히려 단순합니다. 2023.07.03 설정된 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정, 전세권은 모두 매각으로 소멸합니다. 전세권자 김가현은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없어, 전세금 120,000,000원이 미배당되더라도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1135 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 1층 103호 |
| 등기부 | 집합건물 · 인천지방법원 등기국 · 2026.08.20 발급 |
| 소유자 | 김종석 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(복권판매점) |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 97,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 농협은행주식회사 / 268,492,172원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 매각으로 소멸, 인수는 0원
말소기준권리는 2023.07.03 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사입니다. 2025.05.16 가압류와 2025.05.26 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이고, 2025.02.05 설정된 전세권 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·전세권 분석 — 보증금은 미배당, 인수는 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 | 경매신청 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김가현 | 2023.10.06 | 120,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 미배당 120,000,000원 | 2025.06.13 |
김가현은 전세권자로 등기되어 있고 전세금은 120,000,000원입니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 매각가 97,000,000원에서는 배당표상 전세권 배당액이 0원으로 계산되므로 전세금 전액이 미배당 상태입니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수 0원과 양립합니다. 즉, 채권 회수 문제와 낙찰자 부담은 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (현재 매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 | 추정 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 312,000,000원 | 94,854,000원 | 미배당 발생 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 김가현 | 120,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 농협은행주식회사 | 26,498,918원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 없음 |
현재 매각가 97,000,000원에서는 집행비용 2,146,000원을 제외한 94,854,000원이 농협은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 전세권 120,000,000원과 가압류 26,498,918원은 미배당이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역' 북측 인근이며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 지하철역(숭의역)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 103호는 근린생활시설(복권판매점)으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 일반상업지역이며 토지면적은 3,656.5㎡, 평지·가로장방·중로각지 조건입니다.
- 도로. 남동측·남서측·북동측·북서측으로 각각 노폭 약 15m, 15m, 6m, 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리부터 확인. 2023.07.03 농협은행주식회사 근저당권을 말소기준으로 보고 이후 권리는 매각소멸로 판단합니다.
- 전세권과 인수를 분리. 김가현의 전세금 120,000,000원은 현재 미배당이지만 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현재 회차. 4회 유찰 상태이며 최저가 97,000,000원은 감정가 404,000,000원의 약 24%입니다.
- 추가 유찰 시. 5회 유찰 시 67,900,000원, 6회 유찰 시 47,530,000원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 환금성 점검. 1층 근린생활시설로 실제 이용 중인 업종과 임차수요를 현장 확인하고, 복권판매점 이용 상태와 향후 인도·임대 가능성을 따로 살펴야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 현장 상태를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 수요”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 선명합니다. 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 김가현의 전세금 120,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수 0원입니다. 반면 현재 최저매각가는 97,000,000원으로 감정가 404,000,000원의 약 24%까지 내려왔고 4회 유찰이 누적됐습니다.
결국 승부처는 권리보다 1층 근린생활시설이라는 물건 성격과 환금성입니다. 현재 회차에서 숫자상 가격 하락폭은 크지만, 실제로 그 가격이 좋은 매수가 되려면 복권판매점 이용상태와 임대수요, 현장 접근성, 상권의 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 권리는 안전, 가격은 회차별로 검토, 최종 판단은 실제 수요 확인이 핵심입니다.
