76,300,000원
인천지방법원 2025타경502443. 미추홀구 숭의동 ‘온누리휴그린’ 6층 601호, 전용 34.67㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차권과 확약서입니다. 임차권자 김환영은 2022.03.21 전입·점유를 시작했고, 2022.01.24 확정일자를 갖췄으며 보증금은 100,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.01.13이므로 임차권이 먼저입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 되지만, 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.
따라서 현재 회차만 놓고 보면 76,300,000원의 최저가에 원칙상 미배당액 25,473,400원을 더해 판단하는 것이 아니라, 확약 적용 후 실질 인수 0원을 반영해 실질취득을 76,300,000원으로 봅니다. 단, 이 확약은 김환영 임차권에 한정되는 조치입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경502443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 경인로116번길 12, 6층601호 (숭의동, 온누리휴그린) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.67㎡ · 철근콘크리트구조 · 6층건 중 6층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김산 · 2022.04.08 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 113,071,232원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 제출
과거 신한은행 근저당권은 2015.04.28 채권최고액 68,400,000원으로 설정됐지만 2020.03.17 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.01.13의 강제경매개시결정이고, 김환영의 임차권은 그보다 앞선 2023.08.29 등기입니다. 전입일도 2022.03.21이어서 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김환영 | 6층 601호 34.67㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.03.21 / 2022.01.24 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
② 회차별 임차보증금 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 원칙상 미배당 보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,300,000원 | 25,473,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 61,040,000원 | 40,458,720원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 48,832,000원 | 52,446,976원 | 0원 |
원칙상 미배당 보증금은 선순위 임차권이 그대로 존속할 경우의 수치입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 가격 비교 — 할인은 크지만 거래 표본이 매우 얇다
온누리휴그린은 총 8세대, 2014.08.22 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2022.04 전용 34.67㎡·6층·100,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 76,300,000원은 이 거래금액의 76.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 34.67㎡ | 6 | 100,000,000원 |
확약 반영 실질취득 76,300,000원은 확인 거래 100,000,000원보다 낮습니다. 다만 확인 거래가 1건뿐이고 거래월도 2022.04이므로, 이 100,000,000원을 현재의 정밀한 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 가격 할인 자체는 확인되지만 최신 거래의 두께가 부족한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 임차인 김환영 보증금 | 100,000,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 113,071,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김환영 보증금의 미배당액은 25,473,400원이지만, 말소동의 확약서가 제출되어 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제물포역 남서측 인근이며 주변은 중·소규모 공동주택, 학교 및 기반 상업시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층 건물의 6층 601호이며 승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 6M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 164.0㎡, 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 공동주택이고 확인 거래는 1건, 단지 경매 평균 유찰은 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김환영 임차권의 말소동의 범위와 조건이 매각물건명세서 기재와 일치하는지 반드시 확인하세요.
- 확약 없는 경우와 혼동 금지. 선순위 임차인의 보증금 100,000,000원이 최저가보다 커서, 확약이 없다면 최저가 하락만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다.
- 위반건축물 확인. 2026.07.02 및 2026.07.13 사실조회 자료에서 구체적인 위반 내용과 행정조치 여부를 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2022.04의 1건뿐이므로 인근 유사 다세대의 최신 거래와 매물호가를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 점검. 8세대 소규모 건물, 평균 4.0회 유찰, 매각률 11.11%라는 지표를 감안해 향후 매도 난이도를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정서·사실조회서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건의 승부처는 확약의 유효성과 환금성”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 76,300,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘기 때문에 실질취득은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
하지만 매각물건명세서에 한국주택금융공사(양도인: 김환영)의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 사건에서는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 그 결과 현재 실질취득은 76,300,000원으로, 확인 거래 100,000,000원보다 낮습니다. 다만 이미 4회 유찰됐고, 8세대의 소규모 다세대이며, 위반건축물 확인과 오래된 단일 거래 표본이라는 약점이 동시에 남습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가가 싸다”가 아니라 확약서 원문·위반건축물·실제 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.