인천지방법원 2025타경504845. 연수동 연수프라자 5층 532호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 55,000,000원에서 9회 유찰돼 최저매각가는 2,219,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금이 실질취득비용을 결정하는 구조입니다.
임차인 엄주영은 2018.08.31 확정일자를 받고 2018.10.10 점유를 시작했으며 2018.11.16 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리는 2020.03.13 가압류이므로 그보다 앞선 임차인입니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 2,219,000원으로 배당할 경우 임차인에게 1,779,058원이 배당되고, 부족분 83,220,942원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504845 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층532호 (연수동,연수프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용중 |
| 전용면적 | 25.67㎡ |
| 소유자 | 서정모 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 2,219,000원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 과거 근저당·전세권 등이 여러 차례 설정됐다가 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.13 주식회사 다음종합관리 가압류입니다. 이후 안산세무서장 관련 압류와 2025.01.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 엄주영의 주민등록일은 2018.11.16으로 말소기준권리보다 앞서므로 단순히 임차권등기 자체가 매각으로 지워진다는 이유만으로 보증금 부담이 없어지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 잔액이 매수인에게 이어진다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 엄주영 | 제5층 제532호 25.67㎡ | 85,000,000원 | 2018.11.16 | 2018.08.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
임대차계약일자는 2018.08.31, 점유개시일자는 2018.10.10이며, 임차권등기는 2021.01.25 접수됐습니다. 배당요구가 있고 확정일자도 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금을 전액 변제할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 221만원이 아니라 약 8,500만원을 비교해야 한다
연수프라자(어반투모로우) 전용 25.67㎡ 인근 면적 거래 표본은 6건입니다. 전체 평균은 45,666,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08 한 건으로 35,000,000원이고 최신 거래 역시 35,000,000원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -26.8% 추세로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.42㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 2025.03 | 25.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 25.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 25.44㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.07 | 25.54㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2021.07 | 25.44㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 35,000,000원 |
최저매각가만 놓으면 최근 12개월 평균의 6.3% 수준이지만, 이 수치는 이 사건의 가격 매력을 판단하는 기준으로 쓰면 안 됩니다. 대항력 보증금 때문에 실질취득은 약 85,000,000원 수준으로 고정되는 구조여서, 최근 12개월 평균 35,000,000원과 최신 거래 35,000,000원보다 크게 높습니다. 게다가 최근 추세가 -26.8%이므로 전체 평균 45,666,666원만 보고 가격을 높게 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,219,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 439,942원 |
| 1. 임차인 엄주영 보증금 | 85,000,000원 | 1,779,058원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 다음종합관리 | 9,578,730원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 엄주영 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 임차보증금 부족분은 83,220,942원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 수인선 연수역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트조 지하2층·지상8층 건물의 5층 532호이며 도시형생활주택으로 이용중입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 단지. 구분건물 139개 호 중 도시형생활주택 78개 호가 포함돼 있고, 주차 83대·승강기 2대를 갖췄습니다.
- 거래. 확인된 거래는 6건이며 35,000,000원부터 60,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 인수 포함 총부담을 계산. 현재 회차 예상 인수액은 83,220,942원입니다.
- 임차권 원본 확인. 엄주영의 임대차계약일자·점유개시·주민등록·확정일자와 실제 보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 엄주영과 강제경매 채권자 엄주영이 동일 이름으로 확인되므로 관계와 채권구조를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가가 1,553,300원 또는 1,087,310원으로 내려가도 인수액이 함께 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 45,666,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 35,000,000원과 -26.8% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “221만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 9회 유찰된 최저매각가 2,219,000원입니다. 하지만 엄주영의 보증금 85,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이고, 현재 회차에서 83,220,942원이 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 실질취득은 약 85,000,000원 수준으로 봐야 하며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 35,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -26.8%이고 이미 9회 유찰된 점까지 겹칩니다. 이 물건은 낙찰가 할인율이 아니라 임차보증금 인수와 실제 시세의 차이가 핵심입니다.
