4,530,000원
인천지방법원 2025타경504845. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 도시형생활주택입니다. 연수프라자 5층 532호, 전용 25.67㎡로 소유자 서정모가 2019년 거래가 87,000,000원에 취득한 집합건물입니다. 표면상 최저매각가는 4,530,000원에 불과하지만 이 사건의 핵심은 낙찰대금이 아니라 임차보증금 잔액의 승계입니다.
임차인 엄주영은 2018.08.31. 확정일자를 받고 2018.10.10. 점유를 시작했으며, 2018.11.16. 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 2020.03.13. 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인에게 남습니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조이므로, 총부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경504845 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 먼우금로 190, 5층 532호 (연수동, 연수프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 전용 / 층 | 전용 25.67㎡ · 지하 2층, 지상 8층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 서정모 (2019.07.30. 소유권이전, 거래가 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 4,530,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.27. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
등기상 과거 설정됐던 공동담보 근저당권, 가압류, 전세권은 이후 각 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.13. 주식회사 다음종합관리의 가압류 9,578,730원입니다. 이후 안산세무서장 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 엄주영의 주택임차권등기는 2021.01.25. 접수됐어도, 등기 내용에 기재된 계약일·점유개시일·주민등록일·확정일자가 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 점유·전입 | 확정일자·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄주영 제5층 제532호 25.67㎡ 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 점유 2018.10.10. 주민등록 2018.11.16. | 확정일자 2018.08.31. 배당요구 2021.01.25. | 대항력 有 우선변제 잔액 승계 보증기관 대위·승계 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가 9.1%가 아니라 실질취득 171.0%
연수프라자(어반투모로우) 전용 25.67㎡ 안팎의 제공된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 47,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래는 2025.03. 50,000,000원 1건이며, 최신 거래도 50,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +5.8%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 25.42㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2022.01 | 25.67㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2021.08 | 25.44㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2021.07 | 25.54㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2021.07 | 25.44㎡ | 5 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 47,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
최저매각가 4,530,000원만 최근 시세 50,000,000원과 비교하면 9.1%로 보이지만, 이는 이 사건에서 경제적 의미가 없는 비교입니다. 현재 배당가정상 인수액 80,951,540원을 더한 권리상 실질취득은 85,481,540원으로, 최근 12개월 평균과 최신 실거래보다 35,481,540원 높습니다. 비율로는 최근 시세의 171.0%, 감정가 55,000,000원의 약 155.4%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미변제·인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 10.6% 추정 | - | 481,540원 | - |
| 1. 임차인 엄주영 보증금 대항력·우선변제권 | 85,000,000원 | 4,048,460원 | 80,951,540원 |
| 기타 배당 | - | 0원 | 0원 |
| 권리상 실질취득 부담 | - | 낙찰가 4,530,000원 | 85,481,540원 |
권리상 실질취득 부담은 낙찰대금 4,530,000원과 임차보증금 미배당 인수액 80,951,540원의 합계입니다. 취득세·명도비용·체납관리비 등은 포함하지 않았습니다. 안산세무서장 압류가 있으므로 실제 조세채권과 최종 배당표에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차권 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 | 4,530,000원 | 80,951,540원 | 85,481,540원 |
| 8회 유찰 시 | 3,171,000원 | 82,286,078원 | 85,457,078원 |
| 9회 유찰 시 | 2,219,700원 | 83,220,255원 | 85,439,955원 |
7회에서 9회로 두 번 더 유찰돼 낙찰가가 4,530,000원에서 2,219,700원으로 내려가도, 권리상 실질취득 부담은 85,481,540원에서 85,439,955원으로 거의 변하지 않습니다. 낮아진 낙찰가의 대부분이 임차권 인수 증가로 상쇄되는 대항력 임차보증금 고정형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 해당 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 연수고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 수인선 연수역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 8층 1개 동으로, 구분건물 139개 호 중 도시형생활주택 78개 호가 포함됩니다. 주차 83대, 승강기 2대입니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측이 광대로에 접하고, 토지는 사다리형 평지입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 4,609,000원/㎡입니다.
- 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 2002.07.16. 사용승인된 소형 도시형생활주택으로, 최근 12개월 동일 면적 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교 기준 수정. 최저가 4,530,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 합친 85,481,540원을 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 실체 확인. 엄주영이 임차인이면서 현 경매 채권자인 관계를 계약서·보증금 이체내역·점유자료로 대조해야 합니다.
- 최종 배당표 확인. 임차인의 실제 배당액이 줄면 그만큼 매수인 인수액이 증가하므로 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소와 보증금 승계 구분. 임차권등기가 말소되더라도 대항력 있는 미변제 보증금까지 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 조세채권 확인. 안산세무서장 압류가 있으므로 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가에는 현재 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리주체를 통해 공용부분을 포함한 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 기일 진행 확인. 법원 사건조회에서 2026.07.22. 매각기일의 진행 결과와 후속 기일을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당표 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “453만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 할인율만 보면 감정가의 8.24%까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 85,000,000원이 낙찰가를 압도하고, 현재 배당가정상 80,951,540원을 매수인이 인수합니다. 결국 권리상 실질취득은 85,481,540원으로 최근 12개월 평균과 최신 실거래 50,000,000원의 171.0%입니다.
추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어든 만큼 임차권 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 7회 유찰은 큰 할인 기회가 아니라 이 구조가 시장에서 반복적으로 외면받았다는 결과에 가깝습니다. 임차인 엄주영의 권리가 법적으로 배제된다는 확정 자료가 확인되지 않는 한, 최저가는 싸지만 실질취득은 시세보다 비싼 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 임차권의 실체와 인수 여부를 원본으로 확정하는 데 있습니다.