인천지방법원 2025타경506742. 부평구 삼산동 대덕리치아노 101동 20층 101-2002호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김원영이며, 2009.04.07. 소유권이전 당시 거래가액은 887,382,650원으로 등기되어 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2021.07.27. 동인천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 페퍼저축은행 근저당권 2건, 부평구 압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 소유권이전청구권가등기 등은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 다만 가등기는 별도로 종류 확인 필요 경고가 붙어 있으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경506742 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 길주로 623, 101-2002호 (삼산동,대덕리치아노) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 층 / 구조 | 철골철근콘크리트구조 20층 건물 내 제20층 제101-2002호 |
| 소유자 | 김원영 · 2009.04.07. 소유권이전 · 거래가액 887,382,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,000,000원 / 841,400,000원 |
| 청구액 | 332,505,035원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2021.07.27. 설정된 동인천신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2021.11.30.·2022.04.05. 페퍼저축은행 근저당권, 2024.12.17. 부평구 압류, 2025.01.31. 임의경매개시결정, 2025.02.05. 신용보증기금 가압류, 2025.03.12. 최다남의 소유권이전청구권가등기, 2025.03.13. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.10.14. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당이나 인수금이 반영되지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 비교 근거는 없다
감정가는 1,202,000,000원, 현재 최저매각가격은 841,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, “감정가 대비 70% = 시세보다 저렴하다”라고 판단할 수는 없습니다. 가격 메리트는 실제 매매시세와 별도로 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 841,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 56% | 673,120,000원 | 92,294,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 538,496,000원 | 225,572,301원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 승계하는 금액은 서로 다른 문제이며, 이 시뮬레이션에서는 미배당이 생겨도 매수인 인수로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 841,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,814,000원 |
| 1. 근저당 · 동인천신용협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 11,083,341원 | 11,083,341원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,302,659원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 청구액 756,283,341원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 74,302,659원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 굴포천역 북동측 인근이며, 아파트·공동주택·업무시설·상업시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 지하철7호선 굴포천역 및 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측·서측 왕복 7차선, 남측·동측 왕복 4차선 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구·폐기물매립시설 설치제한지역입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2025.03.12. 최다남 명의 소유권이전청구권가등기의 실질과 매각물건명세서 기재를 확인합니다.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔 및 근린시설 매매사례를 확인합니다.
- 보증금 조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 변동. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조합니다.
맺으며 — 인수 0원은 장점, 가격과 가등기는 별도 검증
이 사건은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 뒤의 주요 권리도 매각소멸로 정리되는 구조입니다. 반면 감정가 1,202,000,000원에 대해 최저가는 841,400,000원으로 낮아졌지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 근거는 없습니다. 특히 가등기 종류 확인과 임대관계 미상이라는 두 확인사항을 해소한 뒤, 실제 시장가격과 비교해야 이 물건의 입찰가치를 판단할 수 있습니다.
