인천지방법원 2024타경570333. 인천 서구 석남동, 서부여성회관역 남동측 근거리에 있는 청실빌라(563-38) 3층 401호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택, 즉 다세대주택이고 사용승인일은 1987.06.26입니다. 표면 가격은 작습니다. 감정가 3,700만원짜리가 4회 유찰되어 최저가가 888만원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건을 일반적인 ‘전체 소유권 아파트’처럼 보면 안 됩니다. 등기상 공유 구조가 있고, 본건 말소기준으로 잡힌 경매개시결정은 장태훈 지분 강제경매입니다.
따라서 핵심은 “얼마나 싸냐”가 아니라 낙찰 후 내가 무엇을 실제로 지배할 수 있느냐입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 공유지분 경매는 사용·명도·처분에서 다른 공유자와의 관계가 남습니다. 여기에 국세·지방세 압류 16건, 공매공고 부기등기, 임대관계 미상이라는 확인 포인트까지 겹쳐, 소액 초보 입찰자에게는 체감 난도가 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570333 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가석로 172, 3층401호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 청실빌라(563-38) · 대상면적 33.81㎡ |
| 건물 개요 | 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건내 3층 401호 · 사용승인일 1987.06.26 · 총 8세대 |
| 소유관계 | 장기웅 지분 3분의 1 및 3분의 1, 장태훈 지분 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 8,884,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 권강미 / 13,707,147원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 볼 것은 ‘지분’
말소기준은 2024.11.05 장태훈 지분 강제경매개시결정으로 정리됩니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 장기웅 지분에 대한 별도 강제경매개시결정, 동래구 압류는 본건 기준 후순위 권리로 정리됩니다. 다만 이 물건은 “깨끗한 단독 소유권”이 아니라 공유지분 구조가 핵심입니다. 낙찰자가 실제 점유·사용·매각까지 쉽게 가져가는 물건이라고 단정하면 안 됩니다.
② 가격 구조 — 888만원은 ‘싸다’가 아니라 ‘많이 밀렸다’
현재 최저가는 감정가의 24.0% 수준입니다. 하지만 저가의 이유가 권리상 완전한 안전성에서 나온 것이 아니라, 지분 구조·환금성·오래된 다세대·미상 점유 확인 부담에서 나온 것이라면 해석은 달라집니다. 같은 물건군의 경매 이력도 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 나타나 가격이 낮아져도 수요가 넓지 않은 유형입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 8,884,000원 | 8,324,088원 | 167,624,017원 | 불충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 6,218,800원 | 5,706,862원 | 170,241,243원 | 불충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 4,353,160원 | 3,874,803원 | 172,073,302원 | 불충족 |
③ 예상배당표 (매각가 8,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 559,912원 |
| 1. 근저당 · 윤정모 | 25,500,000원 | 8,324,088원 |
| 2. 전세권 · 윤정모 | 7,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대우캐피탈주식회사 | 4,747,714원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 외환신용카드주식회사 | 5,122,702원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤정모 | 13,707,147원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국자산관리공사 | 12,814,841원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사솔로몬상호저축은행 | 16,514,524원 | 0원 |
| 8. 가압류 | 32,300,734원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국주택금융공사 | 30,826,149원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 권강미 | 13,707,147원 | 0원 |
| 11. 경매개시결정 · 서광식 | 13,707,147원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각가 8,884,000원 기준, 집행비용 559,912원을 제외하면 윤정모 근저당에 8,324,088원이 배당되고 이후 채권은 전부 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 석남동 소재 서부여성회관역 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천2호선 서부여성회관역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물의 3층 401호입니다. 급배수, 위생, 난방, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모, 사용승인일 1987.06.26의 소규모 다세대입니다. 대단지 아파트와 달리 매수층이 좁고, 지분 구조까지 겹쳐 재매각 난도가 높습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분경매 여부. 경매개시결정 문구가 장태훈 지분으로 기재되어 있습니다. 낙찰 대상이 전체 소유권인지, 특정 지분인지 원본 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
- 다른 공유자 관계. 장기웅 지분에 대한 별도 강제경매개시결정이 있습니다. 낙찰 후 공유물분할, 지분 매수 협의, 점유 관계가 핵심 변수가 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 보증금 주장 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 16건이 확인됩니다. 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 빠질 수 있어 실제 배당과 이해관계가 달라질 수 있습니다.
- 공매 교차. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있습니다. 공매와 법원경매 진행상황이 엇갈리는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가 8,884,000원이 낮아 보여도 단독 사용권이 보장된 물건이 아닙니다. 명도·협의·재매각 비용을 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “내가 지배할 수 있나”
이 사건은 초저가 물건처럼 보입니다. 감정가 3,700만원, 최저가 888만원. 숫자만 보면 손이 갈 수 있습니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대에 가깝습니다. 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 장태훈 지분 강제경매, 8세대 소규모 노후 다세대, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 16건, 공매공고 부기등기까지 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 낙찰 후 통제 가능성입니다. 지분경매 경험이 있고 공유자 협의·분할 절차까지 감당할 수 있는 투자자라면 검토할 수 있지만, 단순 실거주·초보 소액투자 관점에서는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
