인천지방법원 2025타경507453. 인천 미추홀구 주안동 퍼스트아파트 6층 607호, 전용 57.36㎡ 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,450,000원입니다. 소유자 류미정은 2021년 10월 5일 매매를 원인으로 2021년 10월 8일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 245,000,000원입니다.

가격표만 보면 감정가의 49%라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건에는 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있습니다. 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에, 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 확약의 유효성과 이행 조건이 확인되면 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리는 2022년 3월 31일 설정된 김경남의 근저당권입니다. 김동환의 전입신고·점유개시일은 2021년 9월 17일로 말소기준보다 앞서며, 확정일자도 2021년 8월 17일입니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 확약이 없다면 미배당 보증금에 대한 대항력 승계 문제가 남습니다.

말소기준 이후의 메리츠캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 김경남 근저당권부채권에 대한 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2018년 농협은행 근저당권과 과거 신탁등기, 2022년 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실질 인수 0원은 조건부다

보증기관 명의의 별도 임차인 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 김동환 1명입니다. 임차보증금 245,000,000원 전액을 기준으로 배당요구가 이뤄졌고, 현재 최저가 배당 시 98,243,700원이 배당되며 부족분은 146,756,300원입니다.

* 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서의 원본, 적용 대상, 말소 조건 및 법원 기록 반영 여부가 확인되고 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약은 김동환 임차권에만 적용되며, 이 사건에서 확인된 별도의 임차인은 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 늘어난다

확약을 배제한 룰상 시나리오에서는 최저가가 100,450,000원에서 70,315,000원, 49,220,500원으로 내려가도 매수인 인수액은 146,756,300원에서 176,350,670원, 197,065,469원으로 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 추가 유찰 자체가 실질취득비용을 크게 낮추지 못합니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차 실질 인수는 0원으로 판단하므로, 낮아진 최저가가 그대로 가격 메리트로 연결됩니다.

④ 시세 비교 — 확약 유효 시 최근 거래의 49.7%

퍼스트아파트는 42세대, 2018년 7월 26일 사용승인된 단지입니다. 전용 57.36㎡와 인접 면적의 확인된 실거래는 5건이며 전체 평균은 201,400,000원입니다. 다만 과거 245,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원이며 표본은 1건입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 0.4% 높게 집계돼 하락 추세는 확인되지 않지만, 최근 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 합니다. 확약이 유효해 실질취득이 100,450,000원으로 확정된다면 최근 12개월 평균 대비 49.7%입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정 · 확약 반영 전 배당 계산)

집행비용 2,206,300원을 제외한 98,243,700원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차인의 룰상 미배당액은 146,756,300원입니다. 근저당권·가압류·신청채권자에는 현재 가정가에서 배당이 없습니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 6층 607호입니다.
• 입지. 인천지하철 2호선 시민공원역 서측 인근으로, 주변에는 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 폭 35m 내외 도로에 접하며 대로1류에 접합합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 2018년 사용승인된 42세대 단지로 최근 거래 표본이 많지 않아, 개별 호수 상태와 실제 매수수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 확약 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 김동환의 보증금 245,000,000원 및 을구 4번 임차권 전체인지 확인해야 합니다.
• 확약 조건. 대항력 주장 포기, 임차권등기 말소 동의, 배당 후 잔액 청구 여부와 말소 이행 시점을 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 최저가와 실질취득 구분. 확약이 유효하면 실질취득은 100,450,000원이지만, 확약을 적용하지 않으면 룰상 인수 146,756,300원이 추가됩니다.
• 임차인 명도. 임차권등기가 돼 있으므로 현재 점유 여부, 인도 조건과 말소 협조 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 표본. 최근 12개월 거래는 202,000,000원 1건이므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 본다

이 물건은 감정가 205,000,000원에서 2회 유찰돼 100,450,000원까지 내려왔고, 최근 거래 202,000,000원의 49.7%입니다. 확약이 유효하게 이행돼 인수액이 0원으로 확정된다면 가격 경쟁력이 큰 사건입니다.

그러나 권리분석의 출발점은 보증금 245,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 미배당 인수액은 146,756,300원이고, 추가 유찰 시에도 인수액이 증가해 낮은 최저가 효과가 상쇄됩니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 조건이 확인되면 조건부 우량, 확인되지 않으면 최저가만 보고 접근해서는 안 되는 대항력 인수형 물건입니다.