인천지방법원 2025타경507875. 부평구 십정동 ‘베네치아’ 1동 4층 403호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 14,384,000원이라는 최저가가 실제 취득비용을 의미하지 않는다는 점입니다. 말소기준은 2024.12.12. 국민건강보험공단 압류이고, 김서경은 그보다 앞선 2022.06.28. 주민등록, 2022.06.30. 점유개시, 2022.06.07. 확정일자를 갖고 있습니다. 보증금은 155,000,000원이며 배당요구도 이루어져 있지만, 현재 매각가에서는 집행비용을 뺀 13,725,088원만 배당되고 나머지 141,274,912원은 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 이 물건을 평가할 때는 최저가 14,384,000원을 감정가와 직접 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 155,658,912원으로 감정가 122,270,000원보다 약 27.3% 높습니다. 7회 유찰 시에도 10,068,800원 + 145,512,438원, 8회 유찰 시에도 7,048,160원 + 148,478,707원으로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총부담은 약 1.55억 수준에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507875 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 75-1 베네치아 1동 4층403호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 403호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김동한 (2022.06.30. 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,270,000원 / 14,384,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 씨엔에스대부 / 4,743,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 감정 참고 | 제시외 건물 포함된 가격 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
말소기준은 2024.12.12. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 김서경의 대항력 기초가 되는 주민등록·점유는 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 정리되더라도, 대항력 있는 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김서경 | 2022.06.28 / 2022.06.30 | 155,000,000원 | 2022.06.07 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 엄태연 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김서경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인이며, 엄태연 역시 별도의 실제 점유자로 조사되어 실제 임차인은 총 2명입니다. 다만 엄태연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 대항력 있다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 김서경 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 14,384,000원 | 141,274,912원 | 155,658,912원 |
| 7회 유찰 시 | 10,068,800원 | 145,512,438원 | 155,581,238원 |
| 8회 유찰 시 | 7,048,160원 | 148,478,707원 | 155,526,867원 |
현재 최저가는 감정가의 약 11.76%까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 그만큼 늘어 총부담은 155,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 현재 회차의 실질취득 부담 155,658,912원은 감정가 122,270,000원의 약 127.3%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 658,912원 |
| 1. 임차인 김서경 보증금 | 155,000,000원 | 13,725,088원 |
| 2. 주식회사 씨엔에스대부 | 4,743,345원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 4,743,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 658,912원을 먼저 제외하고, 나머지 13,725,088원이 김서경에게 배당됩니다. 김서경 보증금 부족분 141,274,912원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제403호로, 사용승인일은 2011.12.01.이며 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천상정고등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(열우물 GB 우선해제지구)·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 감정가격에는 제시외 건물이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재는 14,384,000원 + 141,274,912원 = 155,658,912원이 핵심 기준입니다.
- 김서경 배당액 재확인. 실제 배당표에서 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 인수되는지 최종 확인해야 합니다.
- 엄태연 계약관계 확인. 전입일 2023.12.20.은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력·인수 여부를 단정할 수 없습니다.
- 임차권등기 소멸과 보증금 인수를 혼동하지 않기. 등기 자체가 정리되더라도 대항력 있는 미배당 보증금은 별개의 인수 문제입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 낮은 최저가 자체보다 반복 유찰과 다세대주택이라는 환금성 특성을 함께 봐야 합니다.
- 현장 상태 확인. 제시외 건물이 감정가에 포함되어 있으므로 실제 형태와 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,438만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 122,270,000원이 6회 유찰되어 14,384,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김서경의 보증금 155,000,000원이 매각대금보다 훨씬 크고, 배당 후 남는 141,274,912원을 매수인이 인수하므로 현재 실질취득 부담은 155,658,912원입니다. 7회·8회 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.55억 수준에서 거의 변하지 않습니다.
더구나 엄태연은 전입일이 말소기준보다 앞서 있으면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 권리관계가 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 본질은 “감정가의 12%까지 싸진 경매”가 아니라, 대항력 임차보증금 인수로 실질취득액이 감정가를 웃도는 다회유찰 다세대 물건입니다. 권리와 가격 모두 최저가 숫자보다 임차인 배당·인수 구조를 중심으로 판단해야 합니다.
