인천지방법원 2025타경508009. 간석오거리역 남서측 인근 도영에이베네치움 5층 503호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 17.87㎡ 물건입니다. 소유자는 오동현이며, 2020.12.24. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 42,630,000원으로 감정가 87,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
겉으로만 보면 2회 유찰된 저가 물건이지만, 권리관계의 핵심은 가격표가 아닙니다. 임차권자 정다희의 전입일은 2020.11.27., 확정일자는 2020.11.12.이고, 말소기준인 2023.02.21. 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 넘어가는 선순위 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 5층 503호 도로명: 인천광역시 남동구 예술로362번길 65 |
| 용도 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택 · 전용 17.87㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 오동현 (2020.12.24. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,207,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 42세대 / 2012.01.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2023.02.21. 인천세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 남동세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 정다희의 임차권은 전입·점유와 확정일자가 모두 말소기준보다 앞서므로, 확약을 배제하면 매수인이 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정다희 | 5층 503호 17.87㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2020.11.27. 확정 2020.11.12. | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 배당요구 2023.02.16. |
등기상 임차권자는 정다희 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시돼 있을 뿐, 임차인 표의 보증금을 별도로 더하는 대상이 아닙니다. 따라서 임차보증금은 100,000,000원 한 건으로 판단합니다.
③ 유찰별 인수 구조 — 확약 유무가 총비용을 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 이행 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 58,537,340원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,840,999원 | 71,096,139원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,888,699원 | 79,887,298원 | 0원* |
확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 매각가와 인수액을 합친 부담은 보증금 100,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 단순히 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 이행되면 인수액이 0원이므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 수준으로 낮아집니다.
④ 시세 비교 — 38.8%이지만 표본은 2021년 한 건
도영A베네치움의 제공 거래표본은 2021.11. 전용 18.73㎡, 8층 110,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 42,630,000원은 이 거래금액의 38.8%입니다. 수치상 할인 폭은 크지만, 거래 시점이 2021.11.이고 표본도 한 건뿐이어서 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 18.73㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 표본 | 유사면적 | 1건 | 110,000,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 1. 임차인 정다희 보증금 | 100,000,000원 | 41,462,660원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 595,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 115,207,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
계산표상 임차인 미배당액은 58,537,340원입니다. 확약이 이행되면 이 금액의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 주택도시보증공사의 가압류 청구와 신청채권 청구 사이의 중복 범위도 채권계산서 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 전용 17.87㎡의 소형 주거상품입니다.
- 입지. 간석오거리역 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·오피스텔·상가·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 간석오거리역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장 조사 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부는 외형 및 유사 물건의 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 42세대 규모이고 제공된 거래표본은 한 건입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 본건 503호와 임차권자 정다희가 정확히 특정돼 있는지 확인하세요.
- 말소 조건. 배당 결과와 관계없이 임차권 말소가 가능한지, 말소서류 교부 시점과 조건을 확인하세요.
- 두 가지 총비용. 확약 이행 시 실질취득 42,630,000원, 확약 미반영 시 인수 58,537,340원이 추가되는 구조를 각각 계산하세요.
- 국세 압류. 말소기준권리가 국세 압류이고 당해세가 배당표에 반영되지 않았으므로 세목·법정기일·배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 채권 중복. 주택도시보증공사의 가압류 595,000,000원과 신청채권 115,207,847원의 동일 채권 중복 여부를 채권계산서로 대조하세요.
- 최신 시세. 2021.11. 거래 한 건만으로 현재 매매가를 판단하지 말고, 인근 유사면적 도시형생활주택의 최신 매매·전월세를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의와 실제 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·내부 상태. 관리비 체납과 내부 하자는 현장 조사와 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 중요하다
이 물건은 감정가 87,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 42,630,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 선순위 임차권의 보증금은 100,000,000원이고, 현재 회차의 룰상 인수액은 58,537,340원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 본건에 정확히 적용되고 약정대로 이행된다면, 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그때에만 현재 최저가 42,630,000원이 실질취득액이 됩니다. 다만 거래자료는 2021년 한 건뿐이고, 42세대 소형 도시형생활주택으로 환금성 검증이 부족합니다. 결론은 확약 확인 전에는 위험, 확약 확인 후에는 가격 검토 가능입니다.
