인천지방법원 2025타경508098. 인천 중구 남북동 411-1 소재 물건으로, 법원 용도는 대지 + 토지이고 감정 현황상 건물은 주거용 원룸형태 4개호로 이용 중입니다. 토지 면적은 694.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역입니다. 등기상 소유자는 이인숙이며, 현재 말소기준권리는 2021.01.22 양주축산업협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 설정된 50,400,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 권리관계가 단순하다고 결론내리기에는 임차관계가 남습니다. 신갑승은 2020.06.19 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 이정회는 전입일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 신갑승은 대항력 가능·미상, 이정회는 대항력 미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 실제 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508098 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 남북동 411-1 · 인천광역시 중구 남북로6번길 53 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 + 토지 · 건물 현황 주거용(원룸형태:4개호) |
| 토지 | 694.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 지상1층 · 사용승인일 2008.07.17 |
| 소유자 | 이인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 728,975,200원 / 728,975,200원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 양주축산업협동조합 / 353,415,481원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계 확인이 중요하다
2008년부터 설정됐던 서서울농업협동조합 근저당권들은 2021.01.22 해지로 말소됐습니다. 같은 날 양주축산업협동조합의 360,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2022.09.26 추가 설정된 50,400,000원 근저당권과 2025.03.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신갑승 | 2020.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정회 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
신갑승은 말소기준권리 설정일인 2021.01.22보다 앞선 2020.06.19 전입이 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 이 자료만으로 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 이정회는 전입일도 확인되지 않아 대항력 판단 자체가 미상입니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자는 아니므로 실제 점유관계 확인 대상은 2명입니다.
② 가격 판단 — 시세보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 728,975,200원입니다. 사건 기록상 유찰횟수는 4회이지만 현재 회차 가격은 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80%, 6회 유찰 시 64%입니다.
| 회차 시나리오 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 100% | 728,975,200원 | 0원 | 308,885,448원 |
| 5회 유찰 시 | 80% | 583,180,160원 | 0원 | 164,548,358원 |
| 6회 유찰 시 | 64% | 466,544,128원 | 0원 | 49,078,687원 |
동일 물건의 실거래 시세 수치가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 더 중요한 것은 보증금 미상의 점유자 때문에 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차보증금이 존재하고 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가 외의 인수금액이 실질취득가에 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,975,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,689,752원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 양주축산업협동조합 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 308,885,448원 |
이 배당표는 집행비용 9,689,752원과 근저당권 채권최고액 410,400,000원을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수관계는 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 공부상 일반음식점·사무실이나 현황은 주거용 원룸형태 4개호로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 비닐하우스·창고 등 제시외 건물이 포함된 일괄매각입니다.
- 토지. 면적 694.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 674,800원/㎡입니다.
- 경계. 토지의 정확한 면적·위치와 인접 토지와의 경계는 측량이 필요합니다.
- 입지. 용유중학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 지상1층이며 사용승인일은 2008.07.17입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신갑승 보증금 확인. 2020.06.19 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 이정회 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력·인수여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수되는 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 이를 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 일반음식점·사무실과 현황 주거용 원룸형태 4개호 사이의 이용 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지의 정확한 면적·위치·인접 토지와의 경계는 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 비닐하우스·창고가 일괄매각에 포함되므로 현황과 점유·이용상태를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하는 비교적 정돈된 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 매각가 728,975,200원에서 근저당권 채권최고액 410,400,000원을 모두 배당하고 소유자 잔여 308,885,448원이 남는 것으로 계산됩니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부가 아니라 점유자 2명의 임차관계입니다. 특히 신갑승은 말소기준권리보다 앞선 2020.06.19 전입이 확인되며 보증금이 미상입니다. 이정회 역시 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 현재 단계에서는 인수액을 0원으로 확정하거나 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 여기에 토지 경계 측량 필요, 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 제시외 건물 일괄매각까지 겹칩니다. 임차보증금·점유관계·경계를 먼저 확인한 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있는 사건입니다.
