인천지방법원 2025타경508113. 부평구 청천동 혜인아이빌1차 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 12,352,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 표면적인 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차권자 최용석은 2021.06.11. 전입했고 보증금은 100,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 말소기준권리는 2022.12.23. 압류이므로 전입이 그보다 앞섭니다.
현재 매각가 12,352,000원을 가정하면 집행비용 622,336원을 제외한 11,729,664원이 최용석에게 우선 배당되고, 나머지 88,270,336원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 별개로 봐서는 안 됩니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당액이 반대로 늘어나므로, 실질취득 부담은 약 100,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508113 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 259-11 혜인아이빌1차 5층 501호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 원길로24번길 31-11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 임차권 범위 | 제5층 제501호 32.945㎡ 전부 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.06.11. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 12,352,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 대항력’
등기상 과거 우리은행 근저당 42,900,000원과 장수농업협동조합 근저당 91,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 잡힌 권리는 2022.12.23. 국의 압류입니다. 이후 2024.02.02. 등기된 최용석의 주택임차권과 2025.03.07. 강제경매개시결정은 등기 자체로는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 최용석 보증금이 가격을 사실상 고정한다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최용석 | 2021.06.11 | 2021.04.22 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 오명준 | 2024.03.04 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
최용석은 제5층 제501호 32.945㎡ 전부에 대한 임차권자로 등기돼 있고, 보증금 100,000,000원, 전입 2021.06.11., 배당요구 2024.02.02.가 확인됩니다. 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 대항력에 기초한 미회수액은 매수인에게 남습니다.
오명준은 2024.03.04. 전입으로, 말소기준권리인 2022.12.23.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 선순위 대항력에 따른 인수형 임차인으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 구조 — 12,352,000원짜리 물건이 아니다
현재 최저매각가 12,352,000원은 감정가 105,000,000원의 11.76% 수준입니다. 표면적으로는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건은 최저가를 시세 비교 기준으로 쓰면 안 되는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서 최용석 보증금 100,000,000원 중 11,729,664원이 배당되고 88,270,336원이 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 12,352,000원 | 11,729,664원 | 88,270,336원 |
| 7회 유찰 시 | 8,646,400원 | 8,090,765원 | 91,909,235원 |
| 8회 유찰 시 | 6,052,480원 | 5,543,535원 | 94,456,465원 |
7회 유찰 시 매각가는 8,646,400원으로 내려가지만 인수액은 91,909,235원으로 늘고, 8회 유찰 시 매각가는 6,052,480원으로 내려가면서 인수액이 94,456,465원까지 올라갑니다. 즉 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 미배당이 늘어나는 구조입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 622,336원 |
| 1. 임차인 최용석 보증금 | 100,000,000원 | 11,729,664원 |
| 2. 경매개시결정 · 최용석 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 최용석의 임차보증금 부족분 88,270,336원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평구청역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 위생 및 급배수시설 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고 평판한 자루형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 인수 포함 총부담 확인. 현재 매수인 인수 예상액은 88,270,336원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 7회·8회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수 보증금은 각각 91,909,235원·94,456,465원으로 증가합니다.
- 최용석 임차권 원본 확인. 임대차계약·전입·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 확정일자 대조. 임차권등기에는 2021.04.22., 매각물건명세서 관련 기재에는 2021.06.02.가 나타납니다.
- 오명준 점유 확인. 2024.03.04. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유와 명도 관계는 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 실질취득 약 100,000,000원 수준의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질부담은 내려가지 않는다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 12,352,000원이 아닙니다. 더 중요한 숫자는 보증금 100,000,000원과 현재 예상 인수액 88,270,336원입니다. 최용석은 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차권자이고, 배당에서 전액을 회수하지 못하는 잔액은 매수인이 인수합니다.
그래서 6회 유찰이라는 이력도 일반적인 저가 매수 신호로 해석하기 어렵습니다. 7회 유찰 시 인수액은 91,909,235원, 8회 유찰 시 94,456,465원으로 오히려 증가합니다. 낙찰가가 떨어진 만큼 인수액이 늘어 실질취득 부담이 약 보증금 수준에 머무는 구조이기 때문입니다. 최근 실거래 자료도 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율이 아니라 실질취득 약 100,000,000원을 기준으로 현장 시세와 임차권 원문을 검증하는 것이 핵심입니다.
