최저가 25,210,000원, 그러나 실질취득은 100,853,780원 — 부평 혜인아이빌1차 501호

인천지방법원 2025타경508113. 부평구 청천동 혜인아이빌1차 5층 501호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 신재욱이며, 2021.04.16. 매매를 원인으로 거래가 100,000,000원에 취득해 2021.06.11. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2022.12.23. 잠실세무서장 처분의 압류가 들어왔고, 이 압류가 말소기준권리입니다.

핵심은 2024.02.02. 등기된 최용석의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 늦지만, 임대차계약일은 2021.04.16., 점유개시일은 2021.05.18., 주민등록일은 2021.06.11.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다

과거 우리은행 근저당 42,900,000원은 2008.08.04. 말소됐고, 장수농업협동조합 근저당 91,000,000원은 2021.06.11. 말소됐습니다. 2013.08.26. 부천시소사구 압류도 2017.11.27. 해제로 말소됐으므로 이 세 권리는 현재 매수인이 인수할 현존 권리가 아닙니다.

현재 말소기준은 2022.12.23. 국의 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 등기 형식상 매각으로 소멸하지만, 최용석은 말소기준보다 앞선 주민등록과 점유를 갖춘 것으로 정리되어 있어 보증금이 전액 변제될 때까지 매수인에게 대항합니다. 등기가 지워진다는 사실과 보증금 잔액 인수가 없어진다는 것은 같은 의미가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 배당 부족분 75,643,780원 인수

최용석의 확정일자는 등기부 임차권 기재상 2021.04.22.이며, 매각물건명세서 관련 기재에는 2021.06.02.가 함께 나타납니다. 어느 날짜를 기준으로 작성된 것인지 원본 서류 대조가 필요합니다. 다만 두 날짜 모두 2022.12.23. 말소기준권리보다 앞섭니다.

오명준은 2024.03.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 현재 정리상 대항력 없는 후순위 점유자입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 실제 계약과 점유 현황은 매각물건명세서, 주민등록 전입세대확인서 및 현장조사를 통해 다시 확인해야 합니다.

③ 회차별 실질취득 — 더 유찰돼도 총부담은 약 1억원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 이 사건도 같은 구조입니다. 현재 회차부터 6회 유찰 시나리오까지 낙찰가는 25,210,000원에서 12,352,900원으로 줄지만, 실질취득액은 100,853,780원에서 100,622,352원으로 소폭만 낮아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 25,210,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용과 최용석 보증금 일부만 배당됩니다. 과거 근저당 2건은 이미 말소됐으므로 0원 배당이라는 이유만으로 매수인 인수권리로 해석하지 않습니다. 체납세액, 당해세 및 실제 집행비용에 따라 배당액과 임차보증금 잔액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 부평구 청천동 소재 부평구청역 남서측 인근이며, 주변에는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통상황 평가는 보통입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트구조 건물의 제5층 제501호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생 및 급배수시설이 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 청천동 259-11과 259-30은 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.
• 공부 일치. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 상한 설정. 현재 회차 기준 입찰가 25,210,000원이 아니라 인수액을 더한 100,853,780원을 자금계획과 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 최용석의 임대차계약서, 확정일자 부여 내역, 주민등록, 점유개시 자료와 임차권등기명령 사건 2023카임16631 기록을 대조해야 합니다.
• 확정일자 차이 확인. 등기부 기재 2021.04.22.와 매각물건명세서 관련 기재 2021.06.02.가 다른 이유를 확인해야 합니다.
• 신청채권 중복 여부. 신청채권자와 임차권자가 모두 최용석이고 청구액·보증금이 각각 100,000,000원이므로 동일 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
• 오명준 점유 확인. 2024.03.04. 전입한 오명준의 실제 점유 부분, 계약 상대방, 보증금, 확정일자 및 현재 거주 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·집행비용 확인. 말소기준권리가 국의 압류이므로 체납세액과 배당순위, 실제 집행비용을 확인해 최용석의 최종 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 가격 대조. 인근 중개업소와 실제 거래사례를 확인할 때도 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원 수준을 비교 기준으로 삼아야 합니다.

맺으며 — “4회 유찰”보다 “보증금 100,000,000원”

이 사건의 표면 가격은 25,210,000원입니다. 그러나 최용석의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않기 때문에, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 잔액은 75,643,780원입니다. 결과적으로 실질취득은 100,853,780원으로 감정가 105,000,000원의 96.05%에 이릅니다.

향후 낙찰가가 17,647,000원이나 12,352,900원으로 내려가더라도 인수액이 83,070,646원, 88,269,452원으로 증가해 총부담은 계속 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 신청채권자와 임차권자의 관계, 확정일자 기재 차이, 오명준의 점유관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 총부담은 낮지 않고, 권리 확인사항도 적지 않습니다. 이 물건의 결론은 “싸게 유찰된 물건”이 아니라 “보증금 100,000,000원에 가격이 고정된 대항력 임차권 인수형”입니다.