인천지방법원 2025타경508217. 인천 서구 석남동 해강빌리지 4층 402호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 317,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 155,330,000원입니다. 말소기준권리는 2024.10.30. 설정된 송태광의 근저당권으로 정리되어 있으며 채권최고액은 100,000,000원입니다. 이후 2025.03.12. 현재 사건의 임의경매개시결정과 2025.11.14. 인천광역시 서구의 압류가 있고, 둘 다 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인은 나기운 1명입니다. 전입일은 2025.02.12.로 말소기준권리인 2024.10.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없다고 판정되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구· 우선변제 여부와 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508217 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 488-13 해강빌리지 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 서달로123번안길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 · 4층 402호 · 사용승인 2022.09.27 |
| 소유자 | 강광희 · 2023.05.24. 매매 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 236,086,978원 |
| 매각기일 | 2026.05.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.10.30. 송태광 근저당
현재 권리분석의 기준점은 을구 4번 송태광 근저당권입니다. 설정일은 2024.10.30., 채권최고액은 100,000,000원입니다. 이 기준 뒤에 접수된 현재 사건의 임의경매개시결정과 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나기운 | 오피스텔 | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
나기운의 전입일 2025.02.12.은 말소기준일 2024.10.30.보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음으로 정리되며, 현재 계산상 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부를 단정할 수 없고, 실제 점유자가 계속 거주한다면 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다.
③ 가격 — 감정가의 49%, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 317,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 155,330,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 108,731,000원, 4회 유찰 시 76,111,700원으로 계산되어 있습니다.
하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없어, 이 숫자만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행상태를 보여줄 뿐, 실제 시장가 대비 할인율을 대신하지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 송태광 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,355,380원 |
현재 회차에서는 송태광 근저당 100,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 52,355,380원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 송태광 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 155,330,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 52,355,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 108,731,000원 | 100,000,000원 | 0원 | 6,408,766원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 76,111,700원 | 74,341,689원 | 25,658,311원 | 0원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 송태광 근저당 채권최고액 100,000,000원 중 25,658,311원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 현재 분석상 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주변환경. 남서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택과 오피스텔 등이 소재하는 지역으로, 제반여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 건물로 사용승인일은 2022.09.27입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 상대보호구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 사다리형 토지로 오피스텔 부지로 이용 중이며 토지면적은 330.6㎡입니다.
- 공시지가. 1,741,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래를 먼저 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 나기운은 대항력은 없지만 현재 실제 점유 여부와 명도 일정은 별개의 문제이므로 현황을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 원본 서류에서 보완 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 대조. 2025.12.17. 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 기재와 현재 배당관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 신청채권 확인. 청구금액 236,086,978원과 시나리오상 신청채권자 배당 0원의 관계를 매각물건명세서·채권계산서 등에서 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 2025.11.14. 인천광역시 서구 압류가 있으며, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 우선권을 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 등기 확인은 별개
이 물건의 가장 분명한 장점은 현재 분석상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인은 나기운 1명이고 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력도 없습니다. 현재 회차 155,330,000원에서는 송태광 근저당 100,000,000원도 전액 배당되는 계산입니다.
반대로 가격은 쉽게 결론 내릴 수 없습니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 또한 2025.12.17. 근저당권 이전 기재와 사건 청구액 236,086,978원, 현재 배당 계산의 관계를 원본에서 맞춰 보는 절차가 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 가격과 배당관계는 확인 후 입찰입니다.
