인천지방법원 2025타경508217. 인천 서구 석남동 해강빌리지 4층 402호로, 감정평가상 주거용오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층이며 사용승인일은 2022.09.27입니다. 현재 최저매각가는 155,330,000원으로 감정가 317,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 먼저 후순위 점유자의 권리와 실제 시세를 분리해서 보는 것입니다.
말소기준권리는 2024.10.30 설정된 송태광의 근저당권으로 채권최고액은 100,000,000원입니다. 점유자 나기운의 전입일은 2025.02.12여서 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현 자료상 대항력 없는 후순위 점유자로 정리됩니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 없으므로 현재 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508217 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 488-13 해강빌리지 4층 402호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 서달로123번안길 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상10층 · 4층 402호 · 사용승인일 2022.09.27 |
| 소유자 | 강광희 |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 155,330,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 236,086,978원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 점유자는 대항력 없음
등기부에는 과거 신탁, 가압류, 강제경매와 임의경매 이력이 있으나 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.10.30 송태광 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 2025.03.12 인천지방법원 임의경매개시결정과 2025.11.14 인천광역시 서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금은 미상이지만 선순위는 아니다
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 나기운 | 오피스텔 | 2025.02.12 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
나기운의 전입신고는 말소기준권리 2024.10.30보다 늦은 2025.02.12입니다. 따라서 현 자료상 대항력은 없습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 보기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 317,000,000원, 현재 최저매각가는 155,330,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다. 권리 측면에서는 인수 0원으로 단순하지만, 가격 측면에서는 실제 거래 시세 확인이 선행돼야 입찰 상한을 정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,974,620원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 송태광 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 52,355,380원 |
현재 회차 155,330,000원 가정에서는 송태광 근저당권 100,000,000원이 전액 배당되고 52,355,380원이 소유자 교부액으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남서측 인근에 위치하며 주변에는 다세대주택과 오피스텔 등이 소재하고, 제반 여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주거용오피스텔로 이용 중이며 기본적인 위생설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 도로를 이용해 출입합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 2필 일단의 토지가 오피스텔 부지로 이용되고 있으며 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 1,741,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 나기운의 전입일은 후순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 시세 확인. 최저가 155,330,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 대비 저평가 여부는 별개의 문제입니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 회차별 구조. 3회 유찰 시 매각가 108,731,000원까지는 채권 100,000,000원이 전액 배당되는 시나리오지만, 4회 유찰 시 매각가 76,111,700원에서는 25,658,311원의 미배당이 발생합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 시세 확인 후
이 사건은 말소기준권리가 2024.10.30 송태광 근저당권으로 명확하고, 점유자 나기운의 전입일이 2025.02.12로 뒤에 있어 대항력 없는 구조입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.
다만 감정가 317,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 155,330,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 거래 시세 자료가 없기 때문입니다. 권리 측면은 비교적 정리돼 있지만, 가격 판단은 아직 미완성입니다. 이 물건의 승부처는 49%라는 할인율이 아니라 실제 시장가격과 155,330,000원의 관계를 확인하는 데 있습니다.
