인수는 0원·최저가는 실거래 평균의 49.2% — 그러나 8세대 다세대의 환금성과 동일인 임차채권을 확인하라

인천지방법원 2025타경508284. 인천 중구 송월동의 ‘힐하우스’ 4층 402호, 전용 53.62㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이영주는 2015.11.18 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삼성화재해상보험주식회사 명의 채권최고액 92,300,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임차인 이진황이 2022.01.05 점유를 시작하고 2022.03.17 전입했으며, 2024.07.17 보증금 25,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

전입과 점유가 삼성화재 근저당보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 임차권등기도 매각으로 소멸하고, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 매수인이 승계하지 않습니다. 따라서 최저가 59,290,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액은 59,290,000원으로, 낙찰가와 동일합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 기준권리 뒤의 임차권은 승계되지 않는다

2011.01.31 광명동부새마을금고 근저당은 2011.04.06 일부포기로 말소됐고, 2011.04.01 광주문화신용협동조합 근저당도 2015.11.18 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 현 소유자 이영주의 취득과 동시에 설정된 2015.11.18 삼성화재 근저당이 현 권리관계에서 선순위 기준이 됩니다. 이진황의 점유·전입·임차권등기는 모두 그 뒤이므로 매각 시 소멸합니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 가격 여지는 크지만 거래 표본이 오래됐다

힐하우스는 총 8세대이며, 제공된 동일면적 실거래는 4건입니다. 평균 거래가는 120,500,000원, 최신 거래는 2022.04의 120,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 59,290,000원은 실거래 평균의 49.2%입니다.

수치만 보면 최저가가 실거래 평균의 절반 아래여서 가격 여지가 큽니다. 그러나 최신 거래가 2022.04이고 이후 거래가 제시되지 않았으며, 총 8세대의 소규모 다세대라는 점을 함께 봐야 합니다. 감정가 121,000,000원은 제공된 실거래 평균 120,500,000원 및 최신 거래 120,000,000원과 비슷한 구간이지만, 현재 최저가가 지금의 시장가격보다 실제로 저렴한지는 인근 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

일반 배당순위를 전제로 한 계산입니다. 이진황의 소액임차 최우선변제 성립 여부와 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 선순위 근저당 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 후순위 임차권의 미배당액과 채권자의 미회수액은 매수인 인수액이 아니므로 실질취득액은 59,290,000원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 주위환경. 제물포고등학교 북서측 인근으로 구옥 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장은 다소 근거리에 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 4층으로, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 설치돼 있습니다.
• 도로·지형. 북서향 경사지에 조성된 다세대주택 부지이며 북동측과 북서측 세로 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,079,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이며 동일 건물의 제공 실거래는 4건입니다. 아파트처럼 표준화된 대단지 시세를 적용하기보다 개별 호수의 상태와 인근 빌라 수요를 중심으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 원문 대조. 2011년 광명동부새마을금고 근저당의 일부포기 말소와 2015년 광주문화신협 근저당의 경매매각 말소를 등기부 원문에서 다시 확인하세요.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 이진황입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 판결문·지급명령 등 청구원인을 대조하세요.
• 소액임차 최우선변제. 보증금 25,000,000원의 최우선변제 성립 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다. 이는 매수인 승계 여부와는 별개입니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력이 여러 건이고 현재 등기상 압류도 확인됩니다. 법원에 교부청구된 세액과 당해세 여부를 확인하세요.
• 명도 대상 확인. 임차권등기 후 실제 전출 여부와 현재 점유자를 현황조사서·전입세대확인서·현장 방문으로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 제공 실거래의 최신 시점은 2022.04입니다. 인근 53.62㎡·54.92㎡ 다세대의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 조사하세요.
• 건물 상태. 드라이비트 외벽, 경사지 부지, 4층 호수의 누수·결로·외벽 균열·옥상 방수·도시가스 및 급배수 상태를 확인하세요.
• 관리비와 공용부분. 체납 관리비와 공용부분 수선비, 8세대 건물의 관리 방식 및 장기수선 부담을 확인하세요.
• 규제 확인. 고도지구·지구단위계획구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역의 적용 범위와 이용 제한을 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격의 현재성과 환금성이 승부처다

이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 실제 임차인 이진황의 전입은 삼성화재 근저당보다 늦고 임차권등기도 후순위여서, 보증금 미배당액을 낙찰자가 승계하지 않습니다. 최저가 59,290,000원이 곧 실질취득액입니다.

가격도 과거 실거래 수치만 보면 강하게 낮아져 있습니다. 실거래 4건 평균 120,500,000원, 최신 거래 120,000,000원에 비해 실질취득액은 49.2% 수준입니다. 그러나 최신 거래가 2022.04에 머물고 총 8세대인 다세대이며 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인사항, 소액임차 최우선변제와 세금 배당 변수도 남습니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 자료의 현재성 때문에 보수적으로 접근할 물건입니다. 최근 인근 거래와 내부 상태가 확인되고, 임차채권 관계와 세금 배당 문제가 설명될 때 비로소 59,290,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.