최저가 54,016,000원이 아니라 실질취득 약 188,000,000원 — 부평 로뎀레뷰 1006호

인천지방법원 2024타경570807. 부평동 로뎀레뷰 10층 1006호, 전용 42.77㎡의 도시형생활주택입니다. 감정가 157,480,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 54,016,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차보증금 188,000,000원의 미배당 잔액 승계입니다. 임차권자 박선아는 임대차계약일 2021.12.02, 확정일자 2021.12.07, 전입·점유개시일 2021.12.22이며, 2024.07.31 주택임차권등기를 마쳤습니다.

매각물건명세서에는 을구 5번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 이 문구를 적용하면 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 그만큼 늘어 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 “감정가의 34%”라는 할인율은 투자 판단의 가격 메리트가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 계산보다 매각물건명세서의 인수 문구가 핵심

후순위 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 그 사실만으로 “인수 권리 없음”이라고 결론 내릴 수 없습니다. 임차권에 관한 매각물건명세서의 별도 기재가 있기 때문입니다. 특히 2013년 근저당권의 일부포기 범위와 공동담보목록, 임차권보다 앞선 실제 존속 권리의 유무를 등기부 원본과 매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액은 매수인 승계

박선아는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 같은 사람이 을구 임차권자이자 현재 강제경매 채권자로 나타나므로, 임대차의 실제 관계와 채권 발생 경위를 원본 문서로 확인해야 합니다. 관계인이라는 사정만으로 임차권을 무효로 보거나 가장임차인으로 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서의 인수 기재가 유지되는 한 보수적으로 인수액을 반영해야 합니다.

임차보증금에서 각 회차 낙찰가를 차감한 개념상 비교입니다. 집행비용과 실제 배당순위에 따라 미배당 잔액은 달라질 수 있으나, 낙찰가가 내려갈수록 승계액이 커져 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조는 동일합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 실질취득은 최신 거래의 152.8%

로뎀레뷰의 면적 인접 거래 6건입니다. 전체 평균은 151,250,000원이지만, 여기에는 2021.12 거래 188,000,000원과 2022~2023년 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 136,500,000원, 최신 거래 123,000,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -13.9%를 우선해야 합니다.

최저매각가 54,016,000원은 최근 12개월 평균의 39.6%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 승계를 제외한 숫자입니다. 실질취득 약 188,000,000원을 기준으로 다시 계산하면 최근 12개월 평균의 137.7%로 51,500,000원 높고, 최신 거래 123,000,000원의 152.8%로 65,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 151,250,000원과 비교해도 실질취득이 124.3%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,016,000원 산출안)

채권 총액 2,557,600,000원, 채권자 배당액 52,643,712원, 미배당액 2,504,956,288원으로 산출된 배당안입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 굴다리오거리 남동측 인근으로, 공동주택·주상복합·오피스텔·상가점포 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층~지상 10층 건물의 10층 1006호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 토지면적은 714.4㎡, 공시지가는 2,899,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 조립식 패널조 11.2㎡ 무단증축이 등재돼 있습니다. 원상회복 명령, 과태료 등 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했고, 건축물대장 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가했습니다.
• 환금성. 56세대의 도시형생활주택이고 최근 거래 추세가 -13.9%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회와 매각률 0.0%도 환금성에 불리한 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 시세 비교. 최저가 54,016,000원이 아니라 임차보증금 승계를 포함한 약 188,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 임차권 인수 원문 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수” 문구가 최종 서류에도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 2013년 근저당 일부포기 범위 확인. 산곡2,4동새마을금고 근저당권의 공동담보목록과 2013.06.28 일부포기 말소가 본 호실에 미치는 범위를 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 임대차 관계 확인. 박선아는 임차권자이자 현재 경매 채권자입니다. 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 점유관계와 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류 확인. 압류 5건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 비용 확인. 무단증축 11.2㎡의 원상회복 범위, 과태료, 이행강제금과 금융기관 담보취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·마감·실제 구조와 무단증축 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재검토. 최근 12개월 평균은 136,500,000원, 최신 거래는 123,000,000원입니다. 실질취득 188,000,000원은 두 지표를 모두 크게 웃돕니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서·건축물대장과 세금 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “54,016,000원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 157,480,000원에서 54,016,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 매각물건명세서상 임차보증금 188,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 188,000,000원에서 벗어나지 않습니다.

반면 최근 12개월 평균은 136,500,000원, 최신 거래는 123,000,000원이고 가격 추세는 -13.9%입니다. 실질취득은 최근 평균보다 51,500,000원, 최신 거래보다 65,000,000원 높습니다. 무단증축 11.2㎡와 세금 압류 5건, 단지 평균 유찰 4.2회까지 고려하면 낮은 최저가를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 유찰가는 낮지만 총부담은 높고, 권리와 건축물 확인사항도 많은 D등급 물건입니다.