인천지방법원 2025타경508341. 인천 서구 원당동 라페온빌2차 9층 903호, 감정평가 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 감정가는 178,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 29,917,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 130,000,000원입니다.
임차인 김예열은 2023.09.25 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2023.09.11입니다. 말소기준권리로 제시된 현대카드 가압류는 2024.11.12이므로 임차인의 전입·점유가 더 빠릅니다. 따라서 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 배당요구도 2025.07.15에 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 다만 현재 최저가로는 보증금 전액 배당이 불가능해 부족분을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508341 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1035-1 라페온빌2차 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 제9층 제903호 22.58㎡ |
| 소유자 | 오정순 · 거래가액 180,366,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 29,917,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 12,210,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.11.12 현대카드주식회사 가압류입니다. 그 이후의 하남농업협동조합·KB국민카드 가압류, 국 및 강북구 압류, 경매개시결정 등은 자료상 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김예열의 주민등록·점유일은 2023.09.25로 말소기준보다 빠릅니다. 을구 주택임차권등기는 2025.07.15에 접수됐지만, 그 등기에 기재된 원래 임대차계약일·전입·점유·확정일자가 앞서므로 보증금 미배당 잔액의 인수 위험이 실제로 존재합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김예열 | 제9층 제903호 22.58㎡ · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2023.09.25 / 2023.09.11 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
김예열은 배당요구를 2025.07.15에 했습니다. 현재 회차 매각가 29,917,000원 가정에서는 집행비용 938,506원을 제외한 28,978,494원이 임차보증금에 배당되고, 남는 101,021,506원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 2,991만원이 아니라 ‘보증금 1.3억’으로 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 실질취득 1.3억원이 주변 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 분명한 것은 최저매각가 29,917,000원을 시세 비교 기준으로 사용하면 안 된다는 점입니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 가격 판단의 기준은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 130,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 29,917,000원 | 101,021,506원 | 130,938,506원 |
| 6회 유찰 시 | 20,941,900원 | 109,835,054원 | 130,776,954원 |
| 7회 유찰 시 | 14,659,330원 | 116,004,538원 | 130,663,868원 |
회차가 내려가도 매수인이 부담하는 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 총액은 보증금 1.3억원 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 938,506원 |
| 1. 임차인 김예열 보증금 | 130,000,000원 | 28,978,494원 |
| 2. 현대카드주식회사 가압류 | 12,106,191원 | 0원 |
| 3. 하남농업협동조합 가압류 | 9,492,008원 | 0원 |
| 4. 주식회사 케이비국민카드 가압류 | 14,379,444원 | 0원 |
| 5. 현대카드주식회사 가압류 본압류 이행 | - | 0원 |
| 6. 김예열 경매개시결정 | 12,210,091원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되지 않습니다. 부족분 101,021,506원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아라동 행정복지센터 남동측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하5층·지상12층 건물의 제9층 제903호이며 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 약 46미터 내외, 북서측 약 16미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,645,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 29,917,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 미배당 보증금 101,021,506원을 합산해 판단해야 합니다.
- 실질취득 기준. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득은 임차보증금 130,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차인 원본 확인. 임대차계약일 2023.09.11, 전입·점유 2023.09.25, 확정일자 2023.09.11 및 배당요구 2025.07.15를 원문과 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 김예열과 갑구 9번 경매개시결정 채권자 김예열의 관계 및 실제 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.10.05 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 130,000,000원 수준의 실질취득이 주변 오피스텔 가격에 비해 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,991만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 5회 유찰로 최저매각가가 29,917,000원까지 내려왔지만, 가격이 싸졌다고 단정할 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 임차인 김예열의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 101,021,506원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 총액은 계속 보증금 1.3억원 수준에 머뭅니다.
따라서 이 물건의 핵심 질문은 “감정가 1.78억짜리를 2,991만원에 살 수 있는가”가 아니라, “실질 1.3억원 수준에 취득해도 시장가격과 권리위험을 감당할 수 있는가”입니다. 비교 실거래가가 없는 만큼 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 여기에 5회 유찰, 대항력 임차보증금 인수, 임차권자와 경매채권자의 동일인 관계 확인 필요까지 겹칩니다. 낮은 최저가 자체는 투자 메리트가 아닙니다.
