14,495,000원
인천지방법원 2025타경508369. 공부상 도시형 생활주택인 타워팰리스 제1동 제5층 제504호입니다. 감정가는 176,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 14,495,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 8.24%까지 떨어진 것처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금 인수입니다.
남용복은 2020.09.29. 확정일자를 받고 2020.10.29. 주민등록을 마쳤으며, 말소기준권리인 배성희 근저당권 설정일 2020.12.16.보다 앞섭니다. 보증금은 155,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 뺀 13,834,090원만 배당되고, 141,165,910원이 남아 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 988-8 타워팰리스 1동 5층 504호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 검단로 534 |
| 물건종류 / 면적 | 기타 · 공부상 도시형 생활주택 · 49.7006㎡ · 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 조진형 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 14,495,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남용복 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2014.11.26 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
말소기준권리는 2020.12.16. 배성희 근저당권 20,000,000원입니다. 그 이후 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류 399,000,000원, 서울보증보험 가압류 90,000,000원, 부천시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 권리관계의 핵심은 이들 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자와 남용복의 임차보증금입니다.
② 임차인·점유자 — 알려진 인수 외 추가 확인도 필요
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남용복 | 2020.10.29 / 2020.09.29 | 155,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 |
| NAN YONGFU | 2020.10.29 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| LI HONGNAN | 2020.11.11 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| NAN XIANCHENG | 2021.06.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
남용복 외에도 NAN YONGFU와 LI HONGNAN은 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 반면 NAN XIANCHENG의 전입일 2021.06.18.은 말소기준권리 이후입니다.
③ 핵심 계산 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
현재 회차에서 낙찰가를 14,495,000원으로 가정하면, 남용복에게 배당되는 금액은 13,834,090원이고 보증금 부족분 141,165,910원이 매수인 인수액이 됩니다. 따라서 매수인이 실제 부담하는 알려진 금액은 다음과 같습니다.
낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커지므로, 총 부담액은 사실상 155,000,000원 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 14,495,000원 | 141,165,910원 | 155,660,910원 |
| 8회 유찰 시 | 10,146,500원 | 145,436,137원 | 155,582,637원 |
| 9회 유찰 시 | 7,102,550원 | 148,425,296원 | 155,527,846원 |
즉 8회·9회까지 더 유찰돼 표면 최저가가 내려가더라도 알려진 실질취득 총액은 155,582,637원, 155,527,846원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건에서는 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 접근법이 작동하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 판단 기준은 14,495,000원이 아니라 약 155,660,910원
타워팰리스 49.7㎡대 실거래는 4건이며 전체 평균은 150,000,000원입니다. 그러나 2022.02. 190,000,000원 거래가 섞여 있어, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 146,000,000원 1건이고, 최근 가격은 이전 구간 대비 -3.5%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 49.9㎡ | 4 | 146,000,000원 |
| 2024.06 | 49.87㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 49.88㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 2022.02 | 49.7㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 150,000,000원 |
표면 최저가 14,495,000원만 놓고 보면 최근 12개월 실거래의 9.9%에 불과하지만, 이는 실질적인 매입비용을 반영하지 않은 숫자입니다. 알려진 인수액까지 더한 현재 회차 실질취득 155,660,910원은 최근 12개월 실거래 146,000,000원의 106.6%입니다. 즉 실질취득 기준으로는 최근 시세보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 14,495,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,910원 |
| 1. 임차인 남용복 보증금 | 155,000,000원 | 13,834,090원 |
| 2. 근저당권 · 배성희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 399,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 남용복 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 남용복 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 남용복 보증금 부족분은 141,165,910원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단고등학교 서측 인근으로, 유사 공동주택인 도시형 생활주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물의 5층 504호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 2,680,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 20세대이고 실거래 표본은 4건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.4회이며 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가 14,495,000원이 아니라 남용복 미배당 보증금까지 더한 155,660,910원을 기준으로 수익성과 시세를 비교해야 합니다.
- 선순위 전입 2명. NAN YONGFU·LI HONGNAN의 실제 점유관계, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 남용복 임차권. 전입 2020.10.29., 확정 2020.09.29., 보증금 155,000,000원과 미배당 인수 조건을 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 2024.07.10. 공매공고가 있었고 2024.12.30. 공매공고등기가 말소됐으므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부를 교차 확인해야 합니다.
- 관계인 확인. 남용복은 임차권자이자 경매 채권자로 나타나 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 사항이 있으므로 임대차 실체를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,449만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 7회 유찰이라는 숫자와 14,495,000원의 최저매각가만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 남용복의 보증금 155,000,000원이 선순위이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 141,165,910원을 매수인이 인수하므로 알려진 실질취득은 155,660,910원입니다. 최근 12개월 실거래 146,000,000원보다 106.6% 수준으로 높고, 최근 추세도 -3.5%입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아진 만큼 남용복 보증금 인수액이 증가해 총 부담은 155,000,000원 안팎으로 거의 고정됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자 NAN YONGFU와 LI HONGNAN까지 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 표면 할인율은 매우 크지만, 실질 가격과 권리 위험을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상, 추가 임차 위험도 미확정입니다.
