인천지방법원 2025타경508398. 인천 서구 심곡동 에스엠스카이빌 9층 903호입니다. 사건표시는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸 복층형)입니다. 소유자는 권영태로, 2013.09.25. 거래가액 62,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 2025.03.31. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계입니다. 이유경은 2019.05.07. 전입, 2019.07.19. 확정일자를 갖추었고 2024.09.03. 임차보증금 60,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
여기에 안지홍이 2024.06.19. 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 추가 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508398 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 247-10 에스엠스카이빌 9층 903호 · 도로명 인천광역시 서구 탁옥로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸 복층형) · 지하2층 지상10층 건물 내 9층 |
| 임차권 범위 | 제9층 제903호 28.50㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영태 (2013.09.25. 거래가액 62,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 20,168,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이유경 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘인수’가 먼저다
제공된 말소기준은 2025.03.31. 강제경매개시결정입니다. 이유경의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그보다 앞서 있고, 등기부 분석에서도 을구 7번 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 현재 회차 배당에서는 보증금 60,000,000원 중 19,404,976원이 배당되고, 부족분 40,595,024원이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안지홍 | 2024.06.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.16 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 이유경 | 2019.05.07 | 2019.07.19 | 60,000,000원 | 2024.09.03 | 대항력 有 | 우선변제 | 40,595,024원 |
② 가격 구조 — 2,016만원이 ‘실질 매입가’가 아니다
현재 최저매각가는 20,168,000원으로 감정가 84,000,000원의 24.01%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 이유경의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 이유경 인수액 | 매각가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 20,168,000원 | 40,595,024원 | 60,763,024원 |
| 5회 유찰 시 | 14,117,600원 | 46,536,517원 | 60,654,117원 |
| 6회 유찰 시 | 9,882,320원 | 50,695,562원 | 60,577,882원 |
현재 회차 기준 낙찰대금 20,168,000원과 이유경 인수액 40,595,024원을 합치면 60,763,024원입니다. 5회·6회 유찰 시에도 각각 60,654,117원, 60,577,882원으로, 낙찰가가 크게 내려가도 알려진 실질부담은 보증금 60,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가 할인율만 보면 안 되는 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,168,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 763,024원 |
| 1. 임차인 이유경 보증금 | 60,000,000원 | 19,404,976원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 이유경 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이유경 임차보증금은 19,404,976원만 배당되어 부족분 40,595,024원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 763,024원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 심곡동 소재 서구청역 서측 인근이며, 주위는 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 서구청역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용. 도시형생활주택(원룸 복층형)으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2003.04.23.입니다. 승강기·도시가스 난방·위생 및 급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 3,305,000원/㎡입니다.
- 도로·하자. 남측으로 폭 약 20m 내외 도로와 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 20,168,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 회차 이유경 인수액 40,595,024원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 안지홍 보증금 확인. 전입일은 2024.06.19.이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 보증금 존재 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 이유경 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매 신청채권자가 모두 이유경으로 표시됩니다. 임대차채권과 집행채권의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 7번 주택임차권은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 약 60,000,000원의 알려진 실질취득가가 현재 시장에서 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 2,016만원짜리”가 아니다
겉으로는 감정가 84,000,000원짜리 물건이 4회 유찰되어 20,168,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 물건의 핵심가격은 최저매각가가 아닙니다. 이유경의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 40,595,024원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 낙찰가와 알려진 인수액을 합친 부담은 60,763,024원이며, 추가 유찰에서도 인수액이 늘어나 실질부담은 약 60,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
더 중요한 변수는 안지홍입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 그 보증금이 확인되기 전까지 최종 인수금액도 닫히지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 알려진 실질취득 약 60,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 권리와 실질취득가는 아직 단순하지 않은 사건입니다.
