인천지방법원 2025타경508438. 인천 미추홀구 주안동 663-9의 토지 127.9㎡와 단층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 점포로 이용 중이며, 사용승인일은 1976.07.20입니다. 등기부상 소유자는 임종복으로, 2017.08.10 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.12 설정된 한국캐피탈주식회사의 채권최고액 96,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 최윤기의 근저당 2건, 신세기산업의 근저당, 국세·공단 압류, 웰컴저축은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 변웅빈의 전입일도 2024.10.10로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 663-9 · 인천광역시 미추홀구 한나루로527번길 84 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 및 점포 · 건물과 토지 일괄매각 |
| 건물 | 연와조 세멘와즙 단층 · 사용승인일 1976.07.20 · 적벽돌쌓기 마감 · 알루미늄새시 창호 |
| 토지 | 대 127.9㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 임종복 (2017.08.10 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 427,821,570원 / 146,743,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최윤기 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2003년과 2007년에 설정됐던 새마을금고 근저당은 각각 2007년과 2013년에 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.01.12 한국캐피탈 근저당입니다. 그 뒤의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 분석됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변웅빈 · 1층 우측호 | 2024.10.10 | 2,000,000원 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
변웅빈의 전입신고는 말소기준일인 2022.01.12보다 늦은 2024.10.10이므로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 2,000,000원을 인수하지는 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 제공된 배당표에는 임차인의 최우선변제 가능액이 반영되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 146,743,000원으로 감정가 427,821,570원의 34.3%입니다. 그러나 이 비율은 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 현재 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 주택·점포 혼용 단층 건물과 토지를 함께 매수하는 구조이고, 건물 사용승인일도 1976.07.20이므로 토지가치, 건물 상태, 임대수익과 철거·수선 가능성을 각각 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 146,743,000원 | 82,156,854원 | 47,888,598원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 102,720,100원 | 125,563,433원 | 4,482,019원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 71,904,070원 | 155,835,655원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매수인의 등기상 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당은 커집니다. 이는 후순위 채권자가 배당받지 못한다는 의미이지, 그 미배당액이 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 매수인의 실질취득은 현재 회차 기준 146,743,000원이지만, 가격 메리트는 현장 상태와 토지·건물의 개별 가치 확인 후 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,854,402원 |
| 1. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 최윤기 (을구 6번) | 65,000,000원 | 47,888,598원 |
| 3. 근저당 · 최윤기 (을구 7번) | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신세기산업주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 32,045,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 226,045,452원 | 143,888,598원 |
| 채권 미배당 | - | 82,156,854원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 수준으로 추정된 값입니다. 현재 회차에서는 한국캐피탈 근저당까지 전액 배당되고, 최윤기의 을구 6번 근저당부터 일부 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 미배당액은 매수인에게 승계되지 않습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 남서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주택 및 점포로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 127.9㎡의 대지로, 주상용·평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 1,598,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건물 상태. 연와조 세멘와즙 단층으로 사용승인일은 1976.07.20입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독형 주택·점포와 토지를 일괄 취득하는 비표준 물건이므로 일반 아파트보다 현장 상태와 활용 목적에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 변웅빈의 실제 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 1층 우측호 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도명령과 명도 협의 일정을 고려해야 합니다.
- 세금 교부청구. 압류 3건과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서 및 점유자의 최우선변제 가능액과 함께 검토하세요.
- 건물 실사. 1976년 사용승인 건물의 지붕·벽체·창호·급배수설비 상태와 수선비를 현장에서 점검하세요.
- 주택·점포 이용관계. 각 공간의 실제 용도, 영업 여부, 임대료 수취 관계와 인허가 상태를 확인하세요.
- 토지 활용성. 제2종일반주거지역과 지구단위계획, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 적용 규제를 관할기관에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 사용하지 말고 인근 토지·단독주택·점포 거래와 예상 수선비를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다르다
이 사건은 권리관계만 보면 정리가 잘 됩니다. 2022.01.12 한국캐피탈 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 전입일이 늦어 보증금 승계가 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 1976년 사용승인된 주택·점포 혼용 단층 건물과 토지의 일괄매각이고 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 최저가 146,743,000원이 감정가의 34.3%라는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장검증형. 이 물건의 핵심은 추가 인수금이 아니라 노후 건물의 상태와 토지 활용성, 임대·점유 관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
