인천지방법원 2025타경508451. 인천 서구 신현동 조은빌라 4층 401호, 전용 52.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 43,904,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래가 100,000,000원의 절반에도 못 미치지만, 이 사건은 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다. 2012.08.27 전입한 김성준이 말소기준권리보다 앞선 선순위 점유자로 조사됐고 보증금이 확인되지 않아, 낙찰 후 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 가능성을 금액으로 확정할 수 없기 때문입니다.

등기상 을구 9번 주택임차권자인 한국토지주택공사도 전입일 2012.08.27, 확정일자 2021.02.26, 배당요구 2025.04.23으로 표시돼 있습니다. 다만 이는 김성준 보증금에 대한 보증기관 대위·승계의 중복 신고이므로 보증금을 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김성준 1명입니다. 또한 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있어 해당 임차권등기 자체의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 이 확약이 김성준의 미상 보증금 전체를 별도로 소멸시키는 것으로 단정할 수는 없으므로, 실질취득액은 아직 확정되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입이 핵심

현재 사건의 말소기준은 2025.02.26 부천시 압류입니다. 그 이후의 신한카드 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 부천시 압류, 인천광역시 압류, 서울보증보험 강제경매개시결정 및 을구 9번 주택임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 김성준의 전입일은 2012.08.27로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명

한국토지주택공사는 실제 별도 임차인이 아니라 김성준 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 각각 더해서 인수액을 계산하면 안 됩니다. 등기부상 을구 9번 주택임차권은 2021.02.25 및 2023.02.03 임대차계약, 95,000,000원 및 115,000,000원 보증금 내역을 포함하고 있으나, 이 사건 자료는 해당 임차권을 김성준 보증금의 대위·승계 중복 신고로 분류하고 있습니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세도 뚜렷하다

조은빌라(나동)는 12세대 규모이며, 전용 52.78㎡ 기준 최근 확인 거래는 2024.12의 100,000,000원, 2023.05의 169,000,000원입니다. 2021.08에는 51.6㎡ 1층이 137,000,000원에 거래됐습니다. 전체 3건 평균은 135,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 100,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.

현재 최저가 43,904,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 100,000,000원의 43.9%입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 낮습니다. 하지만 최근 거래는 이전 거래군보다 34.6% 하락한 것으로 집계돼 시장 가격 자체도 하락 추세입니다. 게다가 선순위 임차인의 보증금이 미상이므로, 최저가 43,904,000원과 시세 100,000,000원을 단순 비교해 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 총 채권 75,293,396원 중 42,713,728원이 배당되고 32,579,668원이 미배당됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 우선변제 범위 역시 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 위 표를 김성준의 최종 인수액이 0원이라는 근거로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아질수록 채권 미배당은 커진다

현재 회차에서는 신청채권자 신한카드의 37,646,698원이 전액 배당되는 시나리오지만, 5회 유찰 시에는 전체 채권배당이 34,090,982원으로 내려가 신청채권자도 전액 변제를 받지 못합니다. 매각가가 내려갈수록 후순위 미배당은 커집니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 매수인 인수 여부와 직접 연결될 수 있으므로, 낮은 최저가가 곧 낮은 실질취득가를 의미하는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 8m 내외 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 조은빌라(나동)는 12세대이며 확인 실거래가 3건으로 표본이 많지 않고, 최근 가격 추세는 이전 거래보다 34.6% 하락했습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김성준 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 원액과 배당 가능액을 확인해야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
• 확약 범위 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 을구 9번 주택임차권등기 외에 어떤 채권까지 포함하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 김성준 보증금의 대위·승계 신고자이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 거래는 100,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 대비 34.6% 하락입니다. 과거 169,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 그대로 쓰지 않는 편이 안전합니다.
• 명칭 확인. 공부상 명칭은 조은빌라이지만 현황 외벽에는 조은그린빌라 나동으로 표시돼 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차자료·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “43.9%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다

이 물건은 감정가 128,000,000원에서 4회 유찰돼 43,904,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 100,000,000원과 비교하면 43.9% 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2012.08.27 전입한 김성준의 보증금이 얼마인지입니다. 한국토지주택공사는 김성준 보증금의 대위·승계 신고라 별도 임차인으로 계산하지 않고, 을구 9번 임차권등기는 말소동의 확약서로 실질 인수 0원 처리할 수 있습니다. 그럼에도 확약 밖 실제 임차인의 미상 보증금까지 자동으로 소멸한다고 볼 근거는 없습니다.

또한 최근 가격은 이전 거래군보다 34.6% 하락했고 단지 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “표면 가격은 낮지만 실질취득액은 미확정”입니다. 김성준의 보증금과 확약 범위를 확인해 실제 인수액이 0원 또는 제한적이라는 것이 확인될 때 비로소 43,904,000원과 최근 시세 100,000,000원의 가격 차이를 온전히 투자 메리트로 평가할 수 있습니다.