인천지방법원 2025타경508457. 인천 미추홀구 용현동 456-625, 독정이로30번길 9에 있는 전용 37.56㎡ 다세대주택 제4층 제403호입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 11,428,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 16.8%, 제공 거래평균 45,000,000원의 25.4% 수준이라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 김명철의 32,000,000원 임차보증금이 존재합니다.
김명철은 2021.09.30 점유를 시작했고, 2021.10.05 주민등록, 2021.10.13 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.11.29 주택임차권등기를 마쳤으며, 2025.05.15 배당요구도 했습니다. 데이터상 이 임차권은 2025.03.26 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 456-625 4층 403호 · 독정이로30번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 37.56㎡ · 제4층 제403호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 권상숙 · 2022.05.10 매매 · 거래가액 45,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 11,428,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명철 / 33,167,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘말소’가 아니라 임차권 인수
현재 등기에서 주의해야 할 권리는 을구 6번 김명철의 주택임차권입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 진도농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 선언된 권리는 2025.03.26 강제경매개시결정이지만, 김명철의 임차관계는 2021년부터 시작됐고 임차권등기도 2024.11.29 완료되어 경매개시보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명철 | 제4층 제403호 37.56㎡ 전부 | 2021.10.05 / 2021.10.13 | 32,000,000원 | 2025.05.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김명철은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분류됩니다. 임대차계약일은 2021.09.14, 점유개시일은 2021.09.30이며 주민등록과 확정일자도 확인됩니다. 배당요구까지 마친 상태라 우선변제를 받지만, 매각대금만으로 32,000,000원 전액을 충당할 수 없기 때문에 미배당액은 그대로 매수인 부담으로 이어집니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 3,250만~3,261만원
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고, 반대로 매수인이 인수할 보증금 잔액은 늘어납니다. 그래서 최저가만 계속 내려가도 전체 부담은 거의 줄지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 11,428,000원 | 21,177,704원 | 32,605,704원 |
| 6회 유찰 시 | 7,999,599원 | 24,544,394원 | 32,543,993원 |
| 7회 유찰 시 | 5,599,719원 | 26,901,076원 | 32,500,795원 |
현재 회차에서 최저가만 보면 11,428,000원이지만 실제 부담은 32,605,704원입니다. 6회 유찰 시 매각가는 7,999,599원까지 떨어져도 실질취득은 32,543,993원, 7회 유찰 시 매각가 5,599,719원에서도 실질취득은 32,500,795원입니다. 즉 이 물건은 “더 유찰되면 그만큼 싸진다”는 구조가 아닙니다.
④ 실거래 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
동일 건물·동일 전용면적 37.56㎡의 제공 실거래는 3건이며 모두 45,000,000원입니다. 거래시점은 2021.07, 2021.10, 2022.05입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2021.10 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2021.07 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 평균 | 37.56㎡ | 3건 | 45,000,000원 |
현재 최저가 11,428,000원은 거래평균의 25.4%에 불과하지만 이 수치는 투자 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다. 임차보증금 인수를 더한 실질취득은 32,605,704원으로, 제공 거래평균 45,000,000원의 약 72.5%입니다. 거래평균과의 금액 차이는 12,394,296원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 11,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 605,704원 |
| 1. 임차인 김명철 보증금 · 우선변제 | 32,000,000원 | 10,822,296원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김명철 | 33,167,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 32,000,000원 중 10,822,296원만 배당되고 21,177,704원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 집행비용은 605,704원으로 추정되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘독정이삼거리’ 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 제물포역이 소재합니다.
- 건물. 1997.02.01 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 완경사지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 146.0㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 816,400원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 14세대 소규모 다세대이고 제공된 거래는 3건이며, 현재 사건과 동일 건물 경매 통계 모두 유찰 횟수가 많아 매각 유동성 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 11,428,000원이 아니라 32,605,704원을 실제 취득 부담의 출발점으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰로 매각가가 내려가도 임차인 인수금이 커져 실질취득은 약 32,500,000원대에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.09.14, 점유개시 2021.09.30, 주민등록 2021.10.05, 확정일자 2021.10.13, 임차권등기 2024.11.29를 원문과 대조하세요.
- 김명철의 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자 이름이 동일하므로 임차보증금 채권과 경매신청 채권의 관계를 확인하세요.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래는 2021.07~2022.05의 45,000,000원 거래 3건이므로 현재 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성 확인. 14세대, 1997년 사용승인, 평균 유찰 5.0회, 현재 5회 유찰이라는 특성을 입찰가에 반영하세요.
- 배당·인수 재확인. 매각물건명세서상 임차보증금 잔액 인수 문구와 최종 배당요구·변경사항을 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “11,428,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가는 11,428,000원이지만 김명철의 보증금 32,000,000원 중 배당되지 않는 21,177,704원을 매수인이 이어받으므로 실질취득은 32,605,704원입니다. 6회나 7회 유찰돼도 실질취득은 각각 32,543,993원, 32,500,795원으로 큰 차이가 없습니다.
제공된 동일면적 거래 3건은 모두 45,000,000원이므로 실질취득은 그 약 72.5% 수준입니다. 다만 거래가 2021~2022년에 머물고, 14세대 소규모 다세대이며, 현재 사건은 5회 유찰, 동일 건물 경매 통계도 평균 5.0회 유찰·매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 임차보증금 인수를 반영하면 할인폭은 크게 줄고, 최종 승부는 환금성과 현재 실제 매도가격 확인에 달려 있다”입니다.
