인천지방법원 2025타경508457. 인천 미추홀구 용현동 일인빌라 4층 403호, 전용 37.56㎡ 다세대주택입니다. 소유자 권상숙은 2022.05.12. 거래가 45,000,000원에 소유권을 취득했고, 김명철이 33,167,780원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 등기상 과거 근저당권들은 2010.01.08.과 2021.10.06. 말소됐으며, 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 김명철의 주택임차권입니다.
김명철은 2021.09.30. 점유를 개시하고 2021.10.05. 전입신고, 2021.10.13. 확정일자를 갖춘 뒤 2024.11.29. 보증금 32,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 강제경매개시결정은 2025.03.26.이므로 임차인의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508457 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 456-625 4층 403호 · 독정이로30번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.56㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 건물 / 세대수 | 일인빌라(456-625) · 14세대 · 1997.02.01. 사용승인 |
| 소유자 | 권상숙 (2022.05.12. 소유권이전, 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 23,324,000원 (3회 유찰, 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김명철 / 33,167,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소되는 근저당보다 임차권이 핵심
1997년에 설정된 한국주택은행 근저당권 2건은 2010.01.08. 말소됐고, 2010년에 설정된 진도농업협동조합 근저당권도 2021.10.06. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 근저당권들은 현재 매수인이 떠안을 권리가 아닙니다. 말소기준은 2025.03.26. 강제경매개시결정이며, 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김명철의 임차권은 배당으로 전액 변제되지 않는 범위에서 살아남습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김명철 실제 임차인 1명 | 제4층 제403호 37.56㎡ 전부 주거·임차권등기 | 32,000,000원 | 2021.10.05. 2021.10.13. | 2025.05.15. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34% | 23,324,000원 | 9,495,832원 | 32,819,832원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 16,326,799원 | 16,367,083원 | 32,693,882원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 11,428,759원 | 21,176,959원 | 32,605,718원 |
유찰이 더 진행돼 입찰대금이 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 실질취득은 약 32,600,000원~32,820,000원 수준에서 거의 고정되므로, 최저가 하락 자체를 추가 할인으로 평가하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 32,819,832원으로 비교
일인빌라 전용 37.56㎡의 실거래는 2021.07., 2021.10., 2022.05. 총 3건이며 모두 45,000,000원입니다. 현재 실질취득 32,819,832원은 이 기준가의 약 72.9%로, 금액 차이는 12,180,168원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2021.10 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2021.07 | 37.56㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 평균 | 37.56㎡ | 3건 | 45,000,000원 |
다만 최신 거래가 2022.05.로, 2026.07.13. 매각기일과 상당한 시차가 있습니다. 거래 표본도 3건뿐이고 모두 동일 가격이어서 현재 매도 가능 가격을 확정하기에는 부족합니다. 따라서 45,000,000원 대비 72.9%라는 수치에는 여유가 있지만, 이를 곧바로 “현재 시세보다 확실히 싸다”고 단정하기보다 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물을 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,324,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 819,832원 |
| 1. 임차인 김명철 보증금 | 32,000,000원 | 22,504,168원 |
| 과거 근저당 · 한국주택은행 | 6,500,000원 | 0원 2010.01.08. 말소 |
| 과거 근저당 · 한국주택은행 | 18,200,000원 | 0원 2010.01.08. 말소 |
| 과거 근저당 · 진도농업협동조합 | 46,800,000원 | 0원 2021.10.06. 말소 |
| 신청채권자 김명철 | 33,167,780원 | 0원 임차보증금 항목으로 우선배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 부족분 9,495,832원은 매수인이 인수합니다. 과거 근저당권들은 이미 말소된 권리로 매수인 인수 대상이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 1997.02.01. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 최상층 403호입니다.
- 주위환경. 독정이삼거리 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 2미터 내외 도로에 접합니다. 도로 폭은 차량 이동과 향후 환금성 확인 요소입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 사다리형 완경사지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 146㎡, 공시지가는 816,400원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이새시이며 위생·급배수·전기설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 23,324,000원이 아니라 인수액을 합한 32,819,832원을 취득원가의 출발점으로 사용하세요.
- 임차보증금 인수. 매각물건명세서상 임차권등기 미배당액을 매수인이 인수합니다. 낙찰 전 최신 배당요구·채권계산서와 임차권등기 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 김명철로 동일합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 신청채권의 발생 원인과 중복 여부를 원본으로 대조하세요.
- 유찰의 착시. 추가 유찰 시 입찰대금은 내려가지만 인수액이 늘어 실질취득은 32,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
- 현재 시세 재검증. 실거래 45,000,000원은 2021.07.~2022.05. 자료입니다. 인근 동일 규모·연식 다세대의 2026년 거래와 매도 호가를 별도로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 도로·최상층. 약 2미터 도로 접면과 4층 최상층의 누수·방수·계단 접근성을 현장에서 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 실제 집행비용은 배당과 총취득비용을 바꿀 수 있으므로 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·실거래 자료의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰”이 아니라 “72.9% 실질취득”
이 물건의 감정가 대비 최저가 비율은 약 34%지만, 그 숫자만으로는 경제적 실체를 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 32,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차 매수인의 실질취득은 32,819,832원입니다. 추가 유찰이 진행돼도 입찰대금이 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총액은 32,000,000원대에서 거의 고정됩니다.
실거래 45,000,000원과 비교하면 금액 여유는 있지만, 최신 거래가 2022.05.에 머물러 있고 신청채권자와 임차인이 동일하며 이미 3회 유찰된 소규모 노후 다세대입니다. 따라서 결론은 “최저가만 보고 접근할 물건은 아니며, 실질취득가에는 여유가 있으나 임차권과 채권관계를 원본으로 확인한 뒤 보수적으로 판단할 물건”입니다.